부동산·세금 계산 방법론

취득 원인별 표준세율 — 지방세법 §11①

취득 원인과 농지 여부에 따라 여덟 갈래로 세율이 갈립니다.

확인 기준일 2026-09-06 — 지방세법 제11조 제1항.

유상거래 주택의 구간과 계산식

가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다.

6억원 이하

1%

6억원 초과 9억원 이하

(취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100. 이 식의 결과를 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다. 식에 × 1/100 이 들어 있어 결과가 분수이므로, 퍼센트로 옮기면 소수점 둘째 자리까지입니다 — 7억원이면 0.0166… → 0.0167, 즉 1.67%(1.6667% 가 아닙니다)이고 취득세는 11,690,000원입니다.

9억원 초과

3%

구간 양 끝에서 정확히 이어집니다 — 6억원이면 (4 − 3) × 1/100 = 1%, 9억원이면 (6 − 3) × 1/100 = 3%. 이 식은 법령 본문에 이미지로 렌더되어 조문 텍스트로는 읽히지 않습니다. 지방세법 제11조 제1항 제8호의 조문 문언과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보로 교차 확인했습니다(2026-09-06).

다주택·법인 중과 — 지방세법 §13의2①

[시행 2026. 1. 1.] [법률 제21308호], 본조신설 2020. 8. 12., 개정 이력 없음 (2026-09-09 원문 대조). 유상거래 주택에서 법인 취득이거나 1세대가 다주택이 되면 표준세율(1~3%) 대신 아래 세 갈래를 씁니다. 기준은 §11①7호나목의 세율(1천분의40 = 4%)에 중과기준세율(1천분의20 = 2%, §6 19호)의 배수를 더한 것입니다.

"3주택" 이라는 사실만으로는 갈래가 정해지지 않습니다. 조정대상지역 3주택은 3호(12%), 비조정대상지역 3주택은 2호(8%)입니다 — 지역과 결합해야 합니다. 이 조문에서 가장 놓치기 쉬운 지점입니다.

주택 수는 이 취득을 포함해 셉니다 — 시행령 §28의4① "취득일 현재 취득 주택을 포함하여 세대별 소유 주택 수를 산정한다". §13의3(본조신설 2020.8.12.)은 다음을 주택 수에 가산합니다.

• 신탁된 주택 — 위탁자의 주택 수로 봅니다
• 조합원입주권 — 주거용 건축물이 멸실됐어도 포함합니다
• 주택분양권
• §105에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔

반대로 시행령 §28의4⑥은 다음을 주택 수에서 제외합니다 — 주택 수를 셀 때 빼야 하는 항목입니다.

• 시가표준액 1억원 이하 오피스텔
• 시가표준액 1억원 이하 부속토지만 소유하는 경우
• 상속 개시일로부터 5년 이내인 상속 주택
• 2024.1.10~2027.12.31 한시 시행되는 저가 신축주택 특례 등

일시적 2주택은 중과에서 빠집니다 — 시행령 §28의5, 1주택(또는 입주권·분양권·오피스텔 1개)을 가진 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 등으로 다른 주택을 추가 취득한 뒤 3년 이내에 종전 주택등을 처분하면 그 신규 주택은 일시적 2주택입니다. 2022.6.30 개정으로 지역별 1~3년 구분이 폐지되고 일괄 3년이 됐습니다. 이 예외는 §13의2①2호 본문의 괄호에 있어 2주택일 때만 의미가 있습니다 — 3주택 이상에는 적용되지 않습니다.

세대의 기준(시행령 §28의3)은 취득일 현재 취득자와 주민등록표상 함께 기재된 가족(동거인 제외)입니다. 배우자와, 취득자가 미혼 30세 미만이면 그 부모는 주민등록이 달라도 1세대로 봅니다. 30세 미만 독립생계 소득요건, 65세 이상 직계존속 동거봉양, 해외출국, 취득 후 60일 내 세대분리 등 별도 세대 인정 예외가 있습니다(같은 조 ②).

생애최초 주택 구입 감면 — 지방세특례제한법 §36의3

[본조신설 2020. 8. 12.], 이 조문 자체의 마지막 개정 <2025. 12. 31.>. 일몰 2028년 12월 31일까지입니다(2026-09-10 원문 대조). ①의 요건은 취득일 현재 본인(대한민국 국민)과 배우자가 지방세법 §11①8호의 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하는 경우입니다. 취득자가 미성년자면 제외됩니다.

조문 괄호 — "이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다" — 에 따라 감면이 적용되면 다주택·법인 중과가 조문상 꺼집니다. 이 계산기는 감면이 적용되면 위 중과 갈래(heavyHouseBranch) 자체를 구하지 않는 방식으로 반영합니다.

감면액은 정률이 아니라 정액입니다.

1호 가·나·다목의 가액 요건은 「시가표준액」이 아니라 「취득당시가액」입니다 — ①이 정의한 "「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액", 곧 이 계산기가 받는 과세표준 그 자체입니다. §36의3 에서 시가표준액이 나오는 곳은 ③4호(시가표준액 100만원 이하 주택 소유 의제) 하나뿐입니다. 그래서 가액(3억원·수도권 6억원)과 전용면적(60㎡) 요건은 검사해서 어긋나면 결과에 경고를 냅니다 — 수도권 여부를 받지 않으므로 판정에는 언제나 더 관대한 수도권 상한(6억원)을 써서 오탐을 피합니다. 그 대가로 비수도권의 3억~6억원 구간은 잡지 못하고, 면적은 입력하셨을 때만 봅니다.

1호/2호 구분을 이용자가 직접 고르는 이유는 따로 있습니다 — 주택의 종류(가목 공동주택[아파트 제외]·나목 도시형 생활주택·다목 다가구주택)와 인구감소지역 소재 여부 (라목)를 이 계산기가 알 수 없습니다. 특히 라목에는 가액·면적 요건이 없어 12억원 이하 어떤 주택이든 1호가 될 수 있으므로, 위 경고는 1호 선택을 막지 않고 "무엇이 남았는지" 만 알립니다. 기본값은 한도가 작아 안전한 2호입니다.

②(공동취득) — 2인 이상이 공동으로 취득하면 위 한도는 1인당이 아니라 공동취득자 전체의 총 감면액입니다. 이 계산기는 취득자 1인을 기준으로 계산하므로 공동취득이면 이 결과가 실제 감면 가능 금액보다 클 수 있습니다 — 지분을 나눠 받지 않기로 했습니다(구현 복잡도 대비 이득이 작다고 판단했습니다).

③(무주택 의제) — 다음 여섯 경우는 무주택으로 봅니다 (조문 1~6호).

• 상속으로 취득한 지분을 전부 처분한 경우
• 비도시지역의 노후·소형·상속주택을 처분하고 다른 곳으로 이주한 경우
• 전용면적 20㎡ 이하 주택 1채만 소유한 경우
• 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유한 경우
• 전세사기피해주택을 소유한 경우
• 2024~2025년 취득한 저가 임차주택(요건부)

④(추징) — 감면받은 사람이 취득일부터 3년 이내에 매각·증여(배우자 지분 제외)하거나 다른 용도로 쓰면(임대 포함) 감면된 취득세를 추징합니다. 조문에 「정당한 사유」 예외는 없습니다 — 그 표현은 이미 일몰된 §36의2②3호의 것입니다. 기산일에는 특례가 있습니다: 주택임대차보호법 §3④에 따라 임대인 지위를 승계했고 임차인이 그 주택에 계속 거주하는 경우로서 취득일 기준 남은 임대차기간이 1년 이내이면, 3년은 취득일이 아니라 임대차기간의 만료일부터 셉니다. ⑤(무주택자 확인) — 세부 기준은 행정안전부장관 고시를 따릅니다. 이 계산기는 ②~⑤를 계산하지 않고 계산기 페이지와 결과 경고로 알립니다.

무주택 전제와 어긋나는 입력의 처리 — 감면 체크(무주택 전제)와 다주택 입력(법인 취득·1세대 소유 주택 수 2채 이상)이 함께 오면 검증으로 막지 않고 감면을 우선 적용한 뒤 경고합니다. 조문 괄호가 감면 적용 시 무조건 중과세율을 끄기 때문에, 어긋난 입력이라고 중과를 살려 두면 조문 문언과 반대로 "감면받았는데 중과까지 낸" 더 비싼 결과가 나옵니다. 게다가 이 조합이 언제나 잘못된 입력도 아닙니다 — 위 ③의 무주택 의제 여섯 경우에 해당하면 실제로 주택을 소유하고도 감면 대상이고, 그때 ① 괄호가 §13의2 를 끕니다. 감면을 우선하는 것이 차악이 아니라 조문에 맞는 처리인 이유가 이것입니다.

일몰 처리 — 2028-12-31 을 데이터에 그대로 박아 두고, 기준일이 그 뒤(또는 시행일 2026-06-02 이전)면 요율 스케줄이 자동으로 미확인 상태가 되어 감면을 적용하지 않고 경고를 냅니다 — 지어낸 값으로 일몰 이후에도 감면이 계속된다고 말하지 않습니다.

일몰의 실제 사례 — 신혼부부 생애최초 주택 구입 50% 경감을 정한 §36의2는 2020-12-31에 일몰돼 연장되지 않았습니다. 조문이 삭제 표기 없이 남아 있어 아직 적용되는 것처럼 보이지만 적용되지 않습니다 — "일몰이 지나면 조용히 틀려진다" 는 이 프로젝트가 경고해 온 위험의 실제 사례입니다.

그 밖의 개인 주택 감면은 이 계산기가 다루지 않습니다 — 출산·양육에 대한 감면(§36의5, 500만원, 일몰 2028-12-31), 서민주택 실거주자에 대한 감면(§33②, 일몰 2027-12-31) 등입니다. 조문번호와 일몰일만 안내하니 해당 여부는 직접 찾아보세요.

부가세목 — 지방교육세·농어촌특별세

지방교육세는 지방세법 제151조 제1항 제1호입니다. 조문이 세 갈래이고, 앞 두 갈래를 헷갈리면 주택에서 음수가 나오고 나목을 놓치면 중과 세율(8%·12%)에 8호 식을 그대로 써서 실제(0.4%)의 2~3배를 냅니다.

유상거래 주택 (제11조 제1항 제8호)

과세표준 × (취득세율 × 100분의 50) × 100분의 20 — 취득세율의 10%

그 밖의 취득 원인 (가목)

과세표준 × (취득세율 − 1천분의 20) × 100분의 20

다주택·법인 중과(§13의2 해당, 나목)

과세표준 × (제11조제1항제7호나목의 세율 − 중과기준세율) × 100분의 20 — (4% − 2%) × 20% = 0.4%로 고정입니다. 실제로 적용된 중과 세율이 8%든 12%든(§13의2①의 200%·400% 배수) 지방교육세는 영향을 받지 않습니다 — 그 배수가 나목 계산에는 아예 들어가지 않습니다.

널리 인용되는 식은 가목 하나뿐이라, 취득세율이 1%인 유상거래 주택 6억 이하 구간에 그대로 넣으면 (1% − 2%) 가 되어 음수가 됩니다. 주택 규정이 없어서가 아니라 조문이 그 경우를 괄호로 따로 빼 두었기 때문입니다 — 빼기가 아니라 곱하기입니다. 중과된 유상거래 주택에는 8호 식이 아니라 나목 식을 씁니다 — 8호와 나목이 동시에 해당할 것 같지만 나목이 우선합니다.

농어촌특별세는 농어촌특별세법 제5조 제1항 별표 제6호입니다. 과세표준이 실제로 낸 취득세액이 아니라, 지방세법 제11조·제12조의 표준세율을 100분의 2로 보고 산출한 의제 취득세액이고 거기에 100분의 10을 곱합니다. 그래서 실제 취득세율이 1%든 3%든 언제나 과세표준의 0.2%입니다.

별표 제1호("감면세액의 100분의 20")와 헷갈리기 쉽습니다. 그쪽은 다른 법으로 취득세를 감면받은 경우이고, 감면 없는 보통의 취득에는 제6호가 적용됩니다.

국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 서민주택은 농어촌특별세가 비과세 입니다 — 농어촌특별세법 제4조 제11호, 같은 법 시행령 제4조 제5항, 주택법 제2조 제6호. 이 비과세는 취득 원인을 가리지 않습니다.

그래서 이 계산기는 "주택인가"를 취득 원인과 별개로 묻습니다. 유상거래 주택은 원인 자체가 주택이라 묻지 않고, 나머지 원인에서는 체크 여부에 따라 전용면적 입력이 열립니다. 주택인데 면적을 비우면 금액 대신 "확인 중"으로 둡니다 — 받지 않은 값으로 비과세를 단정하지 않습니다.

생애최초 감면(§36의3)은 지방교육세를 줄이지 않습니다. 감면을 받는 경우의 지방교육세는 §151①1 다목이 정하는데, 다목은 "취득세의 감면율을 정하는 경우"(1), "감면율을 정하면서 §13②③ 세율을 적용하지 않는 경우"(2), "(1)과 (2) 외에 이 법과 다른 취득세율을 정하는 경우"(3)의 세 갈래입니다. §36의3은 감면 율도 별도 취득세 율도 정하지 않고 산출세액에서 정액을 공제할 뿐이라 (1)·(2)의 전제를 채우지 않습니다.

세 갈래 중 어느 쪽으로 읽어도 금액이 같습니다 — 이것이 이 판단의 실제 근거입니다. (3)이 적용된다고 보더라도 (3)이 지정하는 금액은 "해당 취득세율에도 불구하고 … 본문의 계산방법으로 산출한 지방교육세액", 즉 줄어들지 않은 본문 금액입니다. 어느 갈래도 적용되지 않으면 본문이 그대로 지배합니다. 그래서 지방교육세는 감면 여부와 무관하게 본문(가목)과 §11①8호 괄호로 산출되고, 감면으로 지방교육세가 줄어드는 독법은 없습니다. 법제처 찾기쉬운생활법령정보(easylaw.go.kr, 2026-09-10 확인)도 다목 세 갈래를 모두 재서술하며 (1)·(2)를 "감면율을 정하는 경우"로 옮깁니다. 다만 이 해석을 명시한 행정안전부 예규나 위택스 사례는 찾지 못했습니다 — 조문 문언으로 도출한 해석임을 밝혀 둡니다.

감면과 §13의2 요건이 겹칠 때는 8호 갈래를 씁니다(나목이 아닙니다). 나목이 있는 이유는 §13의2가 얹은 배수(200%·400%)를 지방교육세에서 걷어내는 것입니다 — 나목의 식은 실제 적용 세율을 묻지 않고 §11①7호나목의 4%를 참조 상수로만 써서 언제나 (4%−2%)×20% = 0.4%를 냅니다. §36의3① 괄호가 그 중과세율 자체를 끄면 걷어낼 배수가 없고, 취득세가 8호 세율로 산출되니 지방교육세도 8호 갈래로 가는 것이 구조에 맞습니다. 이것은 저희 독법입니다 — ① 괄호는 "제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다"라고만 하므로, 나목 요건("제13조의2에 해당하는 경우") 자체의 해당성까지 없앤다고 단정하지는 않습니다. 취지로도 같은 결론입니다: 조정대상지역 2주택 + 감면 · 8억원이면 지방교육세는 8호로 1,864,000원인데 나목을 쓰면 3,200,000원이 되어, 감면받은 사람이 중과도 감면도 없는 같은 가액 취득자(1,864,000원)보다 더 내게 됩니다.

생애최초 감면은 농어촌특별세를 오히려 늘립니다. 농특세법 §5① 별표 1호가 "「지방세특례제한법」에 따라 감면을 받는 취득세의 감면세액(제2호의 경우는 제외한다)의 100분의20"을 정합니다. 이 배제 문구는 2호에만 걸리고 별표 6호(위의 의제 취득세액 0.2%)를 배제하는 문구는 없어 6호와 1호가 독립적·가산적으로 적용됩니다. 다만 국민주택규모(85㎡ 이하)는 농특세법 §4 9호(감면분)·11호(6호분)로 각각 비과세라 그 구간에서는 결과가 0원입니다.

취득세에서 반영하지 않는 것

다주택·법인 중과(§13의2①)와 생애최초 주택 구입 감면(§36의3)은 위에서 반영했습니다. 그 갈래 안에서도 여전히 반영하지 않는 것이 있고, §13⑤(사치성 재산)처럼 다주택·법인 중과와 무관하게 걸리는 별도 조문도 판정하지 않습니다 — 요건과 산식을 그대로 공개하니 해당 여부는 직접 확인해 주세요.

• 무상취득(증여) 중과 — 지방세법 §13의2②. 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 세율이 12%로 오릅니다(1세대1주택자 소유 주택을 배우자·직계존비속이 증여받으면 제외 — 시행령 §28의6). 판정 기준이 시가표준액이지 취득가액이 아니라서 반영하지 않습니다 — 이 계산기가 받는 과세표준(취득가액·시가인정액)과 다른 값이고, 시가표준액 필드를 따로 받으면 이용자가 과세표준과 혼동할 위험이 커 받지 않기로 했습니다.
• 시행령 §28의2의 중과 제외 사유. 저가주택(수도권 1억원· 비수도권 2억원 이하)·공공임대·노인복지주택·사원용 소형주택·멸실목적 취득·2024~2027 한시 미분양 특례 등 15개 호 이상이 있고, 지난 6년간 15회 개정됐습니다. 해당하면 이 계산기가 낸 중과 세율이 틀릴 수 있습니다.
• 조정대상지역 지정고시일 이전 계약 특례 — §13의2④. 지정 고시일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다. 이 계산기는 계약일을 묻지 않습니다.
• 고급주택 등 사치성 재산 중과 — §13⑤. 별장·골프장· 고급주택·고급오락장·고급선박에 해당하면 표준세율에 중과기준세율(1천분의20 = 2%)의 100분의400 을 더합니다 — +8%p. 다주택·법인 중과(§13의2①)와는 별개 조문이라 주택 수와 무관하게 걸립니다 — 무주택자가 생애 첫 집으로 고급주택을 사도 걸립니다. "제1항 또는 제2항과 제13조제5항이 동시에 적용되는" 과세물건은 §13의2③에 따라 두 세율을 더합니다 — 조정대상지역 2주택(§13의2①2호, 8%)인 고급주택이면 8% + 8% = 16%입니다. 고급주택 판정(시행령 §28①의 면적·가액·시설 요건)은 이 계산기가 하지 않으므로, 해당 여지가 있으면 이 결과가 실제보다 낮습니다.
• 생애최초 감면(§36의3) 1호의 주택 종류·인구감소지역 요건과 공동취득 지분. 감면 자체는 위에서 반영했습니다. 다만 아파트인지·도시형생활주택인지·다가구주택인지, 인구감소지역에 있는지를 알 수 없어 1호/2호를 이용자가 고르고(1호의 취득당시가액·전용면적 요건은 검사합니다), 공동취득 시 지분별 계산은 하지 않습니다 — 위 "생애최초 주택 구입 감면" 절을 봅니다.
• 생애최초 외의 개인 주택 감면. 출산·양육에 대한 감면(§36의5, 500만원, 일몰 2028-12-31), 서민주택 실거주자에 대한 감면(§33②, 일몰 2027-12-31) 등입니다. 신혼부부 생애최초 50% 경감(§36의2)은 2020-12-31에 이미 일몰돼 연장되지 않았습니다.
• 비영리사업자의 무상취득 특례
• 지방세 원 단위 절사 — 근거를 확인하지 못해 일부러 적용하지 않았습니다

취득세의 과세표준은 이용자가 확인해 넣는 값

이 계산기는 과세표준을 계산하지 않습니다. 취득 원인에 따라 넣어야 할 값이 다릅니다.

유상거래 (주택·그 밖의 유상승계)

사실상 취득가격 — 계약서상 실제 거래금액

상속·무상취득

취득 시점의 시가인정액. 없으면 시가표준액을 씁니다 (매매가가 아닙니다)

원시취득·공유물 분할

사실상 취득가격

재산세 — 과세기준일과 계산 순서

재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하는 자에게 부과됩니다(지방세법 §114). 6월 2일에 팔아도 그 해 재산세는 판 사람이 냅니다. 그래서 이 계산기의 기준일은 "오늘" 이 아니라 과세기준일이 속한 연도를 고르는 값입니다 — 1세대1주택 특례가 연도 단위로 끝나기 때문입니다.

주택은 §104 3호에 따라 건축물과 그 부속토지를 통합해 하나로 과세되므로, 주택만으로 완결된 계산이 됩니다. 토지·건축물·선박·항공기는 이 계산기의 범위 밖입니다.

1. 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율 (§110①, 시행령 §109)
2. 직전연도 시가표준액이 있으면 과세표준 = min(위 금액, 과세표준상한액) (§110③, 시행령 §109의2)
3. 과세표준에 초과누진 세율표 적용 → 재산세 본세 (§111①3나 또는 §111의2)
4. 도시지역분 = 과세표준 × 0.14% — 같은 과세표준을 쓰고 재산세 세액에 합산됩니다 (§112①2)
5. 위 두 세액에 각각 지분율을 곱합니다 — 세율을 적용한 뒤입니다 (순서 §113③, 안분 §107①1)
6. 지방교육세 = 재산세 본세 × 20% — 도시지역분은 과세표준에서 빠집니다 (§151①6)
7. 고지서의 소방분 과세표준을 넣으면 소방분 지역자원시설세를 더합니다 (§146③1)

지분 안분의 순서를 바꾸면 세액이 실제보다 적게 나옵니다. 초과누진 이라 과세표준을 먼저 쪼개면 낮은 구간으로 내려가기 때문입니다 — 시가표준액 5억원 일반주택 지분 50%는 285,000원이지만, 과세표준을 먼저 반으로 쪼개면 195,000원이 됩니다.

근거가 두 조문으로 갈립니다 — 하나로 뭉치면 틀립니다. 순서는 §113③ 입니다: "주택을 2명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 제111조제1항제3호의 세율 또는 제111조의2제1항의 세율을 적용한다". 이 항은 세율을 어디에 적용하는지만 정하고 안분을 명하지 않습니다. 안분 자체의 근거는 §107①1(납세의무자)입니다: "공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자". 지분권자가 자기 지분에 해당하는 부분만 부담하는 근거가 여기입니다.

재산세 공정시장가액비율 — 1세대1주택은 두 특례의 문턱이 다릅니다

1세대1주택 체크 하나가 요건이 서로 다른 두 특례를 켭니다. 이 계산기에서 가장 틀리기 쉬운 자리입니다.

그래서 시가표준액 12억원 1세대1주택은 45% 비율을 받지만 특례세율은 받지 못하고 표준세율(§111①3나)로 계산됩니다. 시행령 단서가 그 점을 명시합니다 — "1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)". 계산기는 그 경우 경고를 함께 냅니다. 법정 위임 범위 자체도 다릅니다 — 법 §110①2 가 주택 일반을 100분의 40부터 100분의 80까지, 1세대1주택을 100분의 30부터 100분의 70까지로 위임합니다.

구간 경계는 시가표준액 기준입니다 — 과세표준이 아닙니다. 과세표준 으로 재면 비율을 구하려고 과세표준이 필요하고 과세표준을 구하려면 비율이 필요한 순환이 됩니다. 두 경계 모두 "이하" 이므로 3억원 정확히는 43%, 6억원 정확히는 44%입니다. 1세대1주택이 아니면 구간과 무관하게 60% 입니다. 2022년분은 구간 없이 45% 단일 비율이었습니다 — 구간으로 나뉜 것은 2023년분부터라, 2022년 기준일에 43%를 적용하면 틀립니다.

2021년분에는 이 비율 특례가 아예 없었습니다. 시행령 §109①2 의 단서는 대통령령 제32747호(공포·시행 2022-06-30)로 신설됐고 그때 문언이 "2022년도에 납세의무가 성립하는 재산세" 였습니다. 세율 특례(§111의2)는 2020-12-29 에 이미 생겼으므로, 그 사이 기간의 1세대1주택은 본문의 60% 가 조문상 옳은 답입니다 — 요율 데이터에 그 기간 항목을 따로 두었습니다. 확인할 수 있는 사실을 "확인 중" 이라 말하는 것도 오류이기 때문입니다.

2020-12-29 이전 기준일에는 「1세대1주택」이라는 구분 자체가 없었습니다. 세율 특례(§111의2)도 비율 특례(시행령 §109①2 단서)도 존재하지 않았으므로, 1세대1주택을 체크해도 일반 주택과 똑같이 공정시장가액비율 60%와 표준세율(§111①3나)로 계산합니다 — 그것이 조문상 확정된 사실이라 그렇게 계산했음을 결과에 경고로 알립니다. 일몰 이후와 반대 방향의 판단입니다: 과거는 닫혀 있어 계산이 맞고, 미래(2026-12-28 초과)는 연장될지 아닐지를 단정할 근거가 없어 "확인 중" 이 맞습니다.

이 특례의 일몰은 부칙이 아니라 조문 본문에 있습니다. 시행령 §109①2 단서가 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세" 로 연도를 박아 두고, 매년 5~6월 시행령 개정으로 그 숫자만 바꿔 왔습니다. 그래서 2027년분 이후는 확인된 값이 없어 요율 스케줄에 항목을 두지 않았고, 그 기준일에는 계산기가 과세표준·세액을 내지 않고 "확인 중" 으로 둡니다. 특례가 사라져 60% 로 돌아간다고 단정할 수도 없습니다 — 매년 연장돼 온 전례가 있습니다.

재산세 세율표 — 초과누진, 조문 문언 그대로

조문 문언이 60,000원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5 형태입니다 — 누적기초액 + 한계세율입니다. "누진공제" 라는 낱말도 값도 지방세법에 없습니다 — 이 사이트의 퇴직소득세 계산기가 소득세법 §55 의 누진공제를 쓰기 때문에 그 모양을 옮기기 쉬운데, 누진공제 상수는 법에 없는 파생값이라 만들면 원문 대조가 불가능해집니다. 세율표는 별표가 아니라 조문 본문의 표입니다.

두 표 모두 경계 3개(6천만·1억5천만·3억)에서 정확히 이어집니다 — 표준세율은 60,000원 = 6천만원 × 0.1%, 195,000원 = 60,000원 + 9천만원 × 0.15%, 570,000원 = 195,000원 + 1억5천만원 × 0.25% 입니다. 특례세율도 30,000원 = 6천만원 × 0.05%, 120,000원 = 30,000원 + 9천만원 × 0.1%, 420,000원 = 120,000원 + 1억5천만원 × 0.2% 입니다. 구현 후 여섯 경계 전부에서 연속성을 테스트로 고정했습니다 — 1원 오타를 잡는 검증입니다.

특례세율의 일몰은 2026-12-28 성립분까지입니다 — 법률 제17769호 부칙 §2 "시행일부터 6년"(당초 3년에서 2023-12-29 개정으로 연장), 시행일 2020-12-29. 요율 데이터의 적용 종료일에 그 날짜를 박아 두었으므로, 그 뒤 기준일 에서는 스케줄이 스스로 미확인 상태가 되고 계산기가 표준세율로 조용히 갈아타지 않습니다. 주택 표준세율도 조례로 100분의 50 범위에서 가감할 수 있는데(§111③) 그 가감은 반영하지 않습니다.

요율 데이터의 적용 시작일은 「원문으로 대조한 판의 시행일」입니다. 표준세율(§111①3나)과 지방교육세(§151①6)는 2011-01-01 이후 고유 시행일자 64개 판을 전수 대조해 문언이 한 번도 바뀌지 않은 것을 확인했으므로 2011-01-01 부터입니다 — 각각 법률 제10221호(전부개정, 시행 2011-01-01)와 법률 제10416호(2010-12-27 공포, 2011-01-01 시행)에서 옵니다. 표준세율의 가목만 별장(1,000분의 40) → 삭제로 바뀌었고(법률 제19230호, 2023-03-14) 우리가 쓰는 나목의 네 줄은 그대로입니다. 지방교육세는 2013-01-01(법률 제11617호)에 "이 법" → "이 법 및 지방세감면법령" 으로 문언이 늘었지만 100분의 20 과 도시지역분 제외 괄호는 건드리지 않았습니다.

소방분 6구간(§146③1)만 2021-01-01 부터입니다 — 값이 아니라 조문 번호가 그날 밀렸습니다. 여섯 줄의 값은 2011-01-01 부터 바뀌지 않았지만, 표가 2020-12-31 까지는 §146②1 에 있었고 2021-01-01 부터 §146③1 입니다(법률 제16855호 부칙 제1조 단서 제2호). 이 페이지와 결과 화면이 인용하는 조문이 하나뿐이라, 값이 같아도 인용이 거짓이 되는 구간까지는 넓히지 않았습니다 — 소방분은 선택 입력이라 과거 연도에 쓰는 일이 드물다는 판단입니다. 2011~2020년 기준일에 소방분 과세표준을 넣으면 그 세목만 "확인 중" 이 되고 나머지 세목은 그대로 계산됩니다.

1세대1주택 특례세율(§111의2)은 시행일 2020-12-29 부터입니다. 시가표준액 9억원 상한을 넣은 것은 법률 제18294호(공포·시행 2021-07-08)이지만 그 법 부칙 제2조가 "이 법은 2021년 6월 1일 현재 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다" 고 정합니다 — 과세기준일이 6월 1일이므로 9억원이 2021년분부터 적용되고, 6억원이 지배한 과세기준일은 하나도 없습니다. 과세표준상한율 5%는 그 값을 정한 시행령 §109의2 본조신설일(2024-05-28)부터입니다. 공정시장 가액비율 60%(대통령령 제22395호, 시행 2011-01-01 부터 불변)와 도시지역분 1,000분의 1.4(법률 제10416호, 그 전 1.5는 적용된 적이 없음)도 2011-01-01 부터입니다.

2011-01-01 이전 기준일에서는 세액을 내지 않습니다. 이 조문 번호들이 전부개정(법률 제10221호)에서 생겨서, 그 전은 구 지방세법 §188①3나목(주택 세율)· §260조의3①(지방교육세)·§240①1(공동시설세)이라 조문 자체가 다릅니다. 공동시설세는 요율 수준이 비슷해도 "구간 가액 × 구간 요율의 합계" 라 계산 구조까지 다릅니다.

과세표준상한제 — 세부담상한 105/110/130 은 주택에 적용되지 않습니다

전년도 세액의 105%·110%·130%를 넘지 않는다는 세부담상한(§122)은 주택에 적용되지 않습니다. 법률 제19230호(2023-03-14 개정, 시행 2024-01-01)가 §122 의 1·2·3호를 삭제하고 단서를 "다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다" 로 바꿨습니다. 블로그·세무 자료·옛 지자체 안내문에는 아직 널려 있어, 폐지 전 원문(105/110/130)까지 구 버전으로 받아 대조하고 3경로 (law.go.kr HTML·DRF XML·casenote)로 교차검증했습니다.

이것은 "우리가 못 한다" 가 아니라 "옛 자료가 틀렸다" 는 고지입니다 — 이미 일몰된 지방세특례제한법 §36의2가 삭제 표기 없이 남아 있는 것과 같은 종류의 함정입니다. 105/110/130 을 기대하고 오신 분이 옳은 결과를 의심하지 않도록 계산 결과에도 상시 경고로 붙입니다.

그 자리를 과세표준상한제(§110③, 시행령 §109의2) 가 대신하는데, 세액이 아니라 과세표준에 걸리고 필요한 값도 다릅니다 — 전년도 세액이 아니라 직전연도 시가표준액입니다. 그래서 이 계산기는 전년도 재산세액을 묻지 않습니다.

직전연도 과세표준 상당액

직전연도 시가표준액 × 올해의 공정시장가액비율. "올해의" 비율입니다 — 시행령 §109의2① 문언이 "직전 연도의 시가표준액에 과세기준일 현재 해당 주택에 대한 …공정시장가액비율을 곱한 금액" 이라, 직전연도 비율을 쓰면 틀립니다. 같은 항의 괄호가 없는 경우까지 정합니다 — "직전 연도의 시가표준액이 없는 경우에는 해당 연도의 시가표준액을 말한다". 신축주택 등이 그렇습니다.

과세표준상한액

직전연도 과세표준 상당액 + (올해 과세표준 × 5%)

적용

과세표준 = min(올해 과세표준, 과세표준상한액)

상한율 5% 는 시행령 §109의2② 값이고, 법 §110③ 은 0에서 100분의 5 범위로 위임하므로 낮아질 수 있습니다 — 그래서 요율 스케줄 항목으로 뒀습니다. 이 제도는 2024년분부터입니다. 직전연도 시가표준액을 비우면 상한을 적용하지 않으므로, 상한이 걸리는 해에는 결과가 실제보다 큽니다 — 계산기가 그 방향까지 경고에 적습니다.

직전연도 시가표준액이 없으면 해당 연도 시가표준액을 넣습니다 (위 §109의2① 괄호). 그 경우 상한액이 과세표준 + 과세표준 × 5% 가 되어 상한은 걸리지 않습니다. 0원을 넣는 것과 전혀 다릅니다 — 0원은 상한액을 「과세표준 × 5%」 로 떨어뜨려 세액을 20분의 1 이하로 만들면서 아무 경고도 내지 않았습니다. 그래서 이 입력의 하한을 0 초과로 두어 입력 오류로 막습니다(선택 입력이라 비우는 것은 그대로 됩니다).

재산세의 부가세목 — 취득세와 완전히 다릅니다

도시지역분(§112①2)은 재산세와 같은 과세표준에 1,000분의 1.4(0.14%)를 곱해 §111·§111의2 의 세액에 더합니다 — §112① 이 "제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다" 고 합니다. 조례로 1,000분의 2.3(0.23%) 을 초과하지 않는 범위에서 다르게 정할 수 있습니다(§112②) — 그 가감은 반영하지 않습니다.

항 번호를 한 칸 밀지 마세요. §112③ 은 도시지역분 과세대상에서 빠지는 토지(미집행 공공시설용지, 지상건축물 없는 개발제한구역 토지) 규정이라 주택과 무관합니다. §151①6 원문도 "제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항" 이라고 도시지역분을 지시합니다. 조문 말미에 "법률 제17769호(2020.12.29) 제112조의 개정규정은 … 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함" 이라는 주기가 붙어 있는데, 그것은 §112 가 §111의2 를 인용하도록 고친 부분에 걸리는 것입니다 — 1,000분의 1.4 자체는 법률 제10416호(2010-12-27)에서 온 것이라 그 일몰과 무관합니다.

도시지역분이 본세보다 클 수 있습니다. 1세대1주택 시가표준액 5억원 이면 본세가 260,000원인데 도시지역분이 308,000원입니다 — 단일 세율 0.14% 가 특례세율의 낮은 구간(0.05~0.2%)보다 높기 때문입니다. 빼먹으면 총액이 절반 이하가 됩니다.

지방교육세는 §151①6호입니다 — 취득세분(§151①1)도 레저세분(§151①3)도 아닙니다. 인터넷 자료에서 흔히 뒤섞이는 지점입니다. 조문 원문은 "이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20" 입니다.

괄호가 도시지역분을 과세표준에서 뺍니다 — 넣으면 총액이 과대 표시됩니다. 그래서 이 계산기의 산식 함수는 도시지역분을 인자로 받지 않습니다. 조례로 100분의 50 범위 가감 가능(§151②)이며 그 가감은 반영하지 않습니다.

소방분 지역자원시설세(§146③1)는 고지서의 소방분 과세표준을 넣을 때만 계산합니다. 그 과세표준을 우리가 산정할 수 없습니다 — §146④ 단서가 "제4조제2항을 준용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액" 이라 하고, 주택공시가격에서 건물분만 분리하는 방법이나 비율이 법령에 없습니다.

경계 5개 전부에서 연속입니다 — 2,400원 = 600만원 × 0.04%, 5,900원 = 2,400원 + 700만원 × 0.05%, 13,700원 = 5,900원 + 1,300만원 × 0.06%, 24,100원 = 13,700원 + 1,300만원 × 0.08%, 49,100원 = 24,100원 + 2,500만원 × 0.1%. 테스트로 고정했습니다.

소방분 과세표준에 1세대1주택 비율(43~45%)이 적용되는지는 원문으로 결론이 나지 않았습니다. §146④ 단서는 "제110조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율" 을 지시하는데, 시행령 §109①2 단서는 자기 적용범위를 "재산세의 과세표준을 산정하는 경우" 로 한정합니다. 문언대로면 60%, 목적론적으로 보면 43~45% 입니다. 고지서 값을 입력받는 설계가 이 미결 문제를 우회합니다 — 고지서의 소방분 과세표준에는 이미 비율이 반영돼 있습니다.

이 세목은 지분으로 안분하지 않습니다 — 그리고 그 전제가 틀리면 결과가 과대입니다. 안분 규정이 여기까지 미치지 않는다는 문언 근거가 있습니다: §147②의 준용 목록이 "제114조, 제115조, 제118조(같은 조에 따라 재산세를 분할납부 하는 경우에만 해당한다), 제119조의2 및 제122조(…)" 뿐이고 §113(세율적용)도 §107(납세의무자)도 없습니다. 그래서 고지서 값이 이미 납세의무자 본인의 몫이라고 전제하고 그대로 씁니다. 공동명의인데 넣은 값이 주택 전체 몫이면 소방분과 총액이 실제보다 큽니다. 다른 두 선택 입력과 방향을 같이 적어 두면 — 직전연도 시가표준액을 비우면 과대, 소방분을 비우면 과소, 소방분에 전체 몫을 넣으면 과대입니다.

화재위험 건축물 중과(200%·300%, §146③2·2의2)는 주택에 걸리지 않습니다 — 시행령 §138 이 "주거용이 아닌" 건축물로 한정합니다. 지역자원시설세에는 지방교육세가 붙지 않습니다 — §150·§151① 의 목록에 없습니다(두 조문 원문 확인). 조례로 100분의 50 범위 가감 가능(§146⑤)이며 그 가감은 반영하지 않습니다.

재산세의 납기와 소액징수면제

주택 재산세는 산출세액의 2분의 1을 7월 16일부터 31일까지, 나머지를 9월 16일부터 30일까지 부과·징수합니다(§115①3). 지방교육세와 소방분 지역자원시설세는 재산세에 부가되어 함께 고지됩니다.

다만 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하이면 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다(§115① 단서). "할 수 있다" 는 임의규정이라 지방자치단체에 따라 다릅니다 — 이 계산기는 분할을 단정하지 않고 해당하는 경우 그 가능성만 알립니다. 그 20만원을 어느 금액과 비교하는지는 저희 독법입니다 — 재산세액을 「본세 + 도시지역분」으로 보고 비교합니다(§112①이 제1호 세액에 제2호 세액을 합산한 것을 "재산세액으로" 부과하게 하므로 그 합이 재산세액입니다). 지방교육세와 소방분 지역자원시설세는 재산세가 아닌 별개 세목이라 이 비교에서 뺐습니다.

소액징수면제(§119) — "고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2천원 미만인 경우에는 해당 재산세를 징수하지 아니한다". 여기의 「재산세」도 본세 + 도시지역분입니다 — 위 20만원과 같은 낱말이라 같은 값으로 판정해야 합니다. 본세만 보면 도시지역분이 켜진 거의 모든 경우에 이 안내가 거짓이 됩니다: 1세대1주택 시가표준액 300만원이면 본세는 645원 이지만 도시지역분 1,806원을 더한 재산세가 2,451원이라 징수 대상 입니다. 안분 후 금액으로 판정합니다. 다만 한 장의 고지서에 어느 세목이 함께 실리는지를 이 계산기가 알 수 없어, 해당하는 경우 세액을 0원으로 만들지 않고 경고만 냅니다 — 확인하지 못한 사실로 "세금이 없다" 고 단정하지 않기 위해서입니다. 지역자원시설세에는 같은 2천원 기준의 자기 조문(§148)이 따로 있어 별개로 셉니다.

재산세에서 반영하지 않는 것

• 1세대1주택 판정 — 시행령 §110의2. 세대는 과세기준일 현재 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)이고, 배우자와 19세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 달라도 합산됩니다. 반대로 65세 이상 직계존속 동거봉양 합가, 세대 전원의 90일 이상 출국은 별도 세대로 봅니다. 공유지분이나 주택 부속토지만 소유해도 각각 1주택으로 세고(같은 세대 안의 공동소유는 1개), 주택 수에서 빼는 12개 호 가운데 미분양주택·공사대금 대물변제 주택· 인구감소지역 주택·조정대상지역 관련 항목은 이용자도 우리도 판정할 수 없습니다. 그래서 체크박스 하나로 받고 요건을 화면에 그대로 적습니다.
• 소방분 과세표준 산정 — §146④ 단서. 고지서 값을 넣지 않으면 그 세목을 계산하지 않으므로 결과가 고지서 총액보다 적습니다. 그 방향을 경고에 적습니다.
• 조례에 따른 세율 가감. 도시지역분 인상(§112②), 지방교육세 가감(§151②), 지역자원시설세 가감(§146⑤), 주택 표준세율 가감(§111③)입니다. 조례는 수시로 바뀌어 지자체별 값을 코드에 담지 않습니다.
• 겸용주택과 다가구주택. 주거·비주거 겸용은 범위 밖이고, 다가구주택은 시행령 §110의2 에 주택 수 취급 규정이 없어 1세대1주택 판정을 안내할 수 없습니다.
• 10원 미만 끝수 절사. 근거를 찾지 못했습니다 — 취득세와 같은 미해결 항목이라 구현하지 않았습니다.
• 2027년분 이후의 1세대1주택 특례. 공정시장가액비율 특례는 시행령 본문에 연도가 박혀 있고 세율 특례는 2026-12-28 에 일몰돼, 그 뒤 기준일 에서는 세액 대신 "확인 중" 을 냅니다 — 두 개의 서로 다른 일몰이 거의 같은 시점에 걸립니다.
• 세부담상한(§122) — 위에서 적은 대로 주택에는 적용되지 않아 "반영" 의 대상 자체가 아닙니다.
• 2011-01-01 이전 기준일의 요율. 표준세율·지방교육세·공정시장 가액비율·도시지역분은 2011-01-01 부터, 1세대1주택 특례세율은 2020-12-29 부터, 소방분 6구간은 2021-01-01 부터, 과세표준상한율은 2024-05-28 부터 확정으로 둡니다 — 그보다 과거 기준일에서는 해당 항목이 세액 대신 "확인 중" 이 됩니다. 위 「요율 데이터의 적용 시작일」에 항목별 근거를 적었습니다.

종합부동산세 — 과세기준일과 계산 순서

과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다. 종합부동산세법 본문에 그 날짜 문자는 없고 §2 3호가 「재산세의 과세기준일」을 지시해 지방세법 §114 를 경유합니다. 고지는 12월 1일 ~ 12월 15일(§16①)이지만 요율을 가르는 것은 6월 1일이 속한 연도입니다. 순서는 조문 문언으로 고정돼 있습니다 — §9①(세율) → §9③(재산세액 공제) → §9⑤~⑨(세액공제).

1. 과세표준 — §8①, 시행령 §2의4①

(공시가격 합계 − 공제금액) × 60%. 공제금액은 1세대1주택자 1,200,000,000원, 그 밖의 개인 900,000,000원 입니다(§9②3호의 단일세율 법인은 0원 — 범위 밖입니다). 그 금액이 0보다 작으면 0으로 봅니다.

2. 산출세액 — §9①

초과누진 세율표를 적용합니다. 표가 두 개이고 주택 수로 갈립니다.

3. 재산세액 공제 — §9③, 시행령 §4의3①

같은 주택에 부과된 재산세만큼을 뺍니다. 조문은 「부과된 세액」 이라고 하지만, 재산세 고지액을 비우면 계산기가 그것을 표준세율 상당액으로 가정합니다 — 아래에 따로 적었습니다.

4. 1세대1주택 세액공제 — §9⑤~⑨

고령자·장기보유 공제를 중복 적용하고 합계 80%가 상한입니다.

5. 농어촌특별세 — 농어촌특별세법 §5① 표 8호

결정세액 × 20%. 지방교육세는 붙지 않습니다.

종합부동산세 공정시장가액비율에는 일몰이 없습니다. 재산세 시행령 §109①2 는 단서 본문에 「2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세」라고 연도를 박아 두었는데, 종합부동산세 시행령 §2의4① 은 그 구조가 아닙니다 — 2019~2021 의 계단 (85/90/95%)만 각 호에 연도로 박혀 있고 60%는 본문의 원칙값입니다. 현행 시행령 부칙 전문에서 「공정시장가액」을 찾아도 0건입니다. 법 §8① 의 위임 범위가 100분의 60부터 100분의 100까지이므로 60%는 하한입니다. 60%가 2022년분에 소급 적용된 근거는 대통령령 제32831호 (공포·시행 2022-08-02) 부칙 제2조입니다 — "이 영은 이 영 시행일이 속하는 연도에 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다". 시행일이 과세기준일(6월 1일) 뒤인데도 그해에 적용되는 이유입니다.

「1세대1주택」이 세 계산기에서 세 가지 뜻입니다

세 세목이 같은 낱말을 다르게 씁니다. 세대 판정 로직을 재사용할 수 없습니다 — 재산세 계산기에서 1세대1주택으로 계산된 사람이 종합부동산세나 양도소득세에서는 아닐 수 있습니다.

양도소득세에만 있는 것이 넷입니다 — 표에 다 담지 않고 여기 적습니다(위 표의 재산세·종합부동산세 칸은 앞선 두 사이클에서 원문으로 대조한 항목만 두었습니다). ① 법률상 이혼했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람도 배우자에 포함합니다(법 §88 6호). ② 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우를 시행령 §152의3 이 정합니다 — 30세 이상, 배우자의 사망·이혼, 또는 소득이 「기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상」으로서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외)입니다. ③ 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다 (시행령 §154의2) — 재산세는 같은 세대 안의 공동소유를 1개 주택으로 세므로 정반대 방향이고, 재산세 계산기의 결과를 그대로 옮기면 주택 수가 어긋납니다. ④ 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다(시행령 §155⑮) — 다만 구획별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다.

종합부동산세는 조문이 셋으로 갈립니다. 세대 판정은 시행령 §1의2① — "주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대". 같은 조 제2항이 「가족」을 "소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매" 로 정하고, 취학·질병 요양·근무상 형편으로 일시퇴거한 자를 포함합니다. 1주택 판정은 시행령 §2의3① — "법 제8조제1항제1호에서 「대통령령으로 정하는 1세대 1주택자」란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다". 이 한 문장이 거주자 요건과 부부 공동명의 반전, 다가구주택을 1주택으로 보는 취급의 근거입니다. 의제와 신청은 법 §8④·⑤ 와 시행령 §4의2 이고 정의 조문이 아닙니다 — 시행령 §4의2 는 2022-09-23 신설이라 그 정의를 담은 적이 없습니다. 부부 공동명의는 §10의2 신청(9월 16일~30일)으로 1세대1주택자로 계산될 수 있습니다 — 그러면 1,200,000,000원 공제와 최대 80% 세액공제를 받고, 미신청이면 각자 900,000,000원씩 공제받고 세액공제가 없습니다. 일률적으로 유리하지 않아 계산기가 두 경로를 다 낼 수 있게 안내합니다.

종합부동산세 세율표 — 표가 두 개, 12억원 초과부터 갈립니다

조문 문언이 150만원 + (3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7) 형태입니다 — 누적기초액 + 한계세율이고 "누진공제" 라는 낱말도 값도 종합부동산세법에 없습니다. 재산세와 같은 구조입니다.

12억원 이하 세 구간은 두 표가 완전히 같습니다 — 과세표준이 12억원 이하이면 주택 수가 세액을 바꾸지 않습니다. 두 표 모두 경계 6개(3억·6억·12억· 25억·50억·94억)에서 정확히 이어집니다. 「조정대상지역」이 세율표를 갈랐던 것은 2022년분까지입니다 — 법률 제19200호(시행 2023-01-01)가 표 구분을 "3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택" 에서 "3주택 이상" 으로 바꾸고 구간을 6개에서 7개로 늘렸습니다(12억~25억과 25억~50억을 분리). 그래서 계산기가 조정대상지역을 묻지 않습니다 — 물으면 틀린 질문입니다.

재산세액 공제 — 두 개의 「공정시장가액비율」이 함께 곱해집니다

시행령 §4의3① 의 원문 산식입니다.

          부과된 주택분 재산세액 합계
        × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율) × 재산세 표준세율
공제액 = ────────────────────────────────────────────
        주택을 합산하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

좌항이 「지방세법 §112①1호에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액」이라 탄력세율(§111③ ±50%)·조례 감면·과세표준상한이 반영된 실제 고지액 입니다 — 우리가 산정할 수 없어 고지액을 선택 입력으로 받습니다. 비우면 표준세율 상당액으로 가정해 분모와 약분되고, 넣으면 공제액이 실제 고지액 ÷ 표준세율 상당액 비율로 선형 조정됩니다.

두 비율을 구분해야 합니다

종합부동산세 공정시장가액비율(시행령 §2의4①, 60%)과 재산세 공정시장가액비율(지방세법 시행령 §109①2, 60% 또는 1세대1주택 43~45%)이 한 산식에 함께 곱해집니다. 이름이 같아 혼동하기 쉬운데 서로 다른 조문의 다른 값입니다.

분자의 재산세 세율은 평면 0.4% 입니다

근거는 조문이 아니라 시행규칙 별지 제31호서식 부표 작성방법 6 입니다 — 시행령 §4의3⑤ 가 "제1항에 따른 주택분 재산세 표준세율의 적용방법 … 그 밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다" 며 시행규칙에 위임하는데 그 위임을 이행하는 조문이 없습니다(법 §9 에는 부령 위임이 한 건도 없습니다). 원문: "주택란에는 {[② 감면 후 공시가격 − 9억(1세대1주택자는 12억)] × 종합부동산세 공정시장가액비율 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%}". 같은 항목의 각주가 단일세율 법인에 대해서만 × 재산세율 − 누진공제액 이라고 문언을 갈라 놓았습니다 — 평면세율이 구간 함수의 줄임말이 아니라는 증거입니다. 구간 함수로 구현하면 1세대1주택자 공시가격 13억원에서 종합부동산세액이 192,000원에서 273,000원으로 뜁니다.

분모는 합산해 구간 함수를 1회 적용합니다

작성방법 7 의 「② 감면 후 공시가격」이 별지 제32호서식의 합계금액입니다. 주택별로 계산해 더하는 방식은 별지 제35호서식 부표 작성방법 5 가 정하는 세부담상한(직전연도 총세액상당액) 전용 입니다. 재산세 본세는 지방세법 §113② 이 "주택별로" 라고 하는데 이 분모는 "합산하여" 라고 합니다 — 의도된 차이입니다. 3주택 30억원(비율 60%)에서 합산 1회는 6,570,000원인데 10억원씩 세 채로 나눠 더하면 5,310,000원이라 분모가 작아져 공제가 과대해집니다.

1세대1주택자에게는 재산세 특례비율(43~45%)이 적용됩니다

별지 제32호서식 작성방법 15: 「㉑ 재산세 공정시장가액비율 — 해당 연도의 「지방세법 시행령」 제1항제2호 각 목에 따른 비율을 적습니다」 (원문에 「제109조」가 빠진 탈자가 있습니다). 가장 강한 근거는 판별 문언의 이력입니다 — 2024-09-10 판까지는 「주택분 재산세 공정시장가액비율은 100분의 60입니다」로 하드코딩돼 있었고, 2025-03-21 개정(기획재정부령 제1118호)이 주택에 대해서만 그것을 지우고 각 목 참조로 바꿨습니다. 토지는 「100분의 70」 하드코딩을 그대로 유지했고, 주택 서식에는 주택별 「㉑ 재산세 공정시장가액비율」 열이 신설됐습니다 — 의도된 설계입니다. 실무상 언제나 45%입니다: 공제금액이 1,200,000,000원이라 과세표준이 생기는 공시가격이 이미 6억원을 넘어 마지막 구간에 걸립니다.

§8④ 의제 1세대1주택자에게는 그 특례비율이 적용되지 않습니다

§8④ 는 실제 주택이 둘 이상이어도 1세대1주택자로 봅니다 — 그 사람은 지방세법 시행령 §110의2 의 1세대1주택에 해당하지 않아 재산세 공정시장가액비율이 각 목이 아니라 본문 60% 입니다. 이 계산기는 의제인지 판정할 수 없어 각 목을 그대로 쓰므로, 해당하면 공제가 작아져 세액이 과대 방향입니다. 같은 사람에게 세액공제는 반대 방향으로 틀립니다 — 아래 §8④ 로 1세대1주택자가 된 경우에 함께 적었습니다.

그래서 2027년분 이후 1세대1주택자의 이 공제는 「확인 중」이 됩니다. 재산세 특례비율의 일몰이 지방세법 시행령 §109①2 단서 본문의 연도 표기에 있고, 그 숫자는 매년 5~6월 개정으로 바뀌어 왔습니다 — 특례가 사라져 60%로 돌아간다고 단정할 근거가 없어 값을 지어내지 않고, 일반 비율로 갈아타지도 않습니다 (갈아타면 공제액이 커져 세액을 실제보다 작게 냅니다). 같은 기준일의 그 밖의 납세자는 재산세 일반 비율이 열려 있어 정상 계산됩니다. 이 값은 재산세 요율 스케줄을 그대로 재사용합니다 — 같은 조문이라 값을 두 벌 두면 갱신할 때 어긋납니다.

현행 서식에 off-by-one 오기가 있습니다. 별지 제31호서식 부표 본표의 「⑨ 공제할 재산세액」 칸 산식이 (⑤×⑥/⑦) 인데, 열 번호가 ⑥해당연도 재산세액 / ⑦과세표준 표준세율 재산세액 / ⑧총표준세율 재산세액이므로 옳은 산식은 (⑥×⑦/⑧) 입니다. 2022년판 (⑧×⑨/⑩), 2024-09판 (⑦×⑧/⑨) 는 정합했고 2025-03-21 서식 번호 재부여 때 어긋났습니다 — 같은 규칙의 별지 제35호서식은 (⑦×⑧/⑨) 로 정합합니다. 시행령 §4의3① 이 상위 근거이므로 (⑥×⑦/⑧) 로 구현했습니다.

1세대1주택 세액공제 — 중복되고 합계 80%가 상한

상한은 별도의 항이 아니라 §9⑤ 의 두 번째 문장입니다. §9⑤ 원문: "주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산 세액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 제6항부터 제9항까지의 규정에 따른 1세대 1주택자에 대한 공제액을 공제한 금액으로 한다. 이 경우 제6항부터 제9항까지는 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다". 금지형이 아니라 허용형이지만 결과는 같습니다 — 만 70세(40%) + 보유 16년(50%)은 90%가 아니라 80% 입니다. 결정세액 = 종합부동산세액 × (1 − min(80%, 고령자율 + 장기보유율)). 경계는 전부 「이상」입니다. 시행령 §5의2⑧ 이 "법 제9조제5항에 따라 같은 조 제6항부터 제9항까지" 라고 교차확인합니다.

장기보유 공제율은 2019년분 이후 바뀌지 않았습니다. 변한 것은 고령자 공제율(10/20/30% → 20/30/40%)과 합계 상한(70% → 80%)이고, 둘 다 법률 제17478호로 2021년분부터입니다 — 그래서 세 항목의 요율 스케줄 시작일이 서로 다릅니다. 이 공제는 1세대1주택자에게만 있어(§9⑤), 계산기는 체크를 끄면 연령·보유기간을 읽지 않습니다(공유받은 주소의 값도 마찬가지입니다).

§9⑦ 과 §9⑨ 는 위 두 표가 아닙니다. §8④ 로 1세대1주택자가 된 사람의 공제액을 §9⑥·⑧ 과 다르게 정하는 조항이고, 이 계산기는 §9⑥·⑧ 만 구현합니다 — 바로 아래 절에 적었습니다.

§8④ 로 1세대1주택자가 된 경우 — 두 항목이 서로 반대 방향으로 틀립니다

§8④ 는 실제 주택이 둘 이상이어도 1세대1주택자로 봅니다. 원문의 네 호는 ① 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유한 경우, ② 1주택을 양도하기 전 대체취득해 일시적으로 2주택이 된 경우(시행령 §4의2① — 신규주택 취득일부터 3년 미경과), ③ 1주택과 상속주택(시행령 §4의2②), ④ 1주택과 지방 저가주택(시행령 §4의2③)입니다. 2호부터 4호까지는 9월 16일~30일에 신청해야 적용됩니다(§8⑤ · 시행령 §4의2④).

이 계산기는 본래 1세대1주택자인지 의제인지 구분하지 않습니다 — 입력이 체크 하나뿐입니다. 그래서 의제에 해당하는 사람에게 두 항목이 서로 반대 방향으로 틀리고, 어느 한쪽으로 안전하다고 말할 수 없습니다.

계산하지 않고 고지합니다. §9⑦·⑨ 의 안분에는 의제 대상 주택분의 공시가격이 따로 필요하고, 그것을 입력으로 받으면 「의제 사유에 해당하는지」와 「신청했는지」를 이용자가 판정해야 합니다 — 이 저장소가 합산배제·주택 수 제외에서 고른 답과 같습니다. isSingleHouse 를 켜면 결과에 상시 경고로 나갑니다.

종합부동산세의 부가세목 — 재산세와 정반대입니다

총 납부액 = 종합부동산세 결정세액 + 결정세액 × 20%. 농어촌특별세법 §5① 표 제8호 원문: "종합부동산세법에 의하여 납부하여야 할 종합부동산세액 | 100분의 20". 조문 위치 주의 — 별표가 아니라 §5① 본문 안의 표입니다. 과세표준이 감면세액이 아니라 종합부동산세액 자체입니다(제1호가 감면세액의 20%, 제8호가 종합부동산세액의 20% — 서로 다른 호이고 §2① 의 「감면」 정의에도 종합부동산세가 없습니다). 취득세의 별표 1호와 산식이 다릅니다. §2②8호가 본세를 종합부동산세로 정하고, §7④ 가 본세를 낼 때 함께 신고·납부하게 합니다.

20%는 2005-01-05(법률 제7330호가 §5① 표에 제8호를 신설)부터 바뀌지 않았습니다. 다만 농어촌특별세법 자체에 유효기간이 있습니다 — 법률 제4743호 부칙 제2조 "이 법은 2034년 6월 30일까지 효력을 가진다". 그래서 요율 스케줄의 적용 종료일이 2034-06-30 이고, 2035년분 이후 기준일에서는 이 세목과 총 납부액이 「확인 중」이 되며 결정세액까지는 그대로 나옵니다.

종합부동산세의 납기 — 재산세와 두 가지가 다릅니다

관할세무서장이 12월 1일 ~ 12월 15일에 고지합니다(§16①). §16③ 으로 신고납부를 선택할 수도 있습니다.

• 나눠 고지되지 않습니다. 재산세는 7월과 9월에 절반씩 고지되지만(지방세법 §115①3) 종합부동산세에는 그 분할 규정이 없습니다.
• 소액 징수면제가 없습니다. 재산세는 고지서 1장당 2천원 미만을 징수하지 않는데(지방세법 §119), 종합부동산세법·시행령·국세기본법·국세징수법 어디에도 그에 해당하는 규정이 없습니다 — 재산세의 그 분기를 옮기면 없는 면제를 만들어 냅니다.

종합부동산세에서 반영하지 않는 것

• 세부담상한 — §10 의 150% 상한은 살아 있지만 반영하지 않습니다. 상한이 걸리는 해에는 실제 세액이 계산 결과보다 적습니다 — 과대 방향입니다. 기준인 「직전년도 총세액상당액」이 작년 고지액이 아니라 시행령 §5 의 의제 금액이어서입니다: 직전 연도의 법(§10 제외)을 다시 적용해 산출하고, 1세대1주택자는 직전 연도 과세기준일 현재의 연령·보유기간을 다시 잡고, 신축주택과 그때 합산배제였던 주택도 직전 연도에 존재·포함된 것으로 봅니다. 구현하면 반드시 값을 지어내게 되는 자리라 고지만 합니다. 재산세의 세부담상한(§122)과 혼동하지 마세요 — 그쪽은 2024-01-01 부터 주택에 적용되지 않지만 종합부동산세의 §10 은 그대로 있습니다.
• §9③ 괄호의 죽은 가지. §9③ 이 "지방세법 §122 에 따라 세부담 상한을 적용받는 경우에는 그 상한을 적용받는 세액" 이라 하는데, 지방세법 §122 는 2024-01-01 부터 주택에 적용되지 않아(법률 제19230호) 그 가지는 주택에 대해 발동할 수 없는 死文입니다. 구현하지 않았습니다.
• 1세대1주택자 판정 — 세대는 §2 8호·시행령 §1의2, 1주택은 시행령 §2의3. 위 비교 표의 요건 가운데 생계 동일 여부, 거주자 판정, 일시퇴거 사유는 서류 없이 확정할 수 없습니다. 체크 여부를 그대로 씁니다.
• §8④ 의제 1세대1주택자 구분 — §8④·⑤, 시행령 §4의2. 해당하면 재산세 공정시장가액비율(과대 방향)과 §9⑦·⑨ 의 안분 제외(과소 방향)가 서로 반대 방향으로 틀립니다. 위 §8④ 로 1세대1주택자가 된 경우에 표로 적었고, 계산기가 상시 경고로도 냅니다.
• 합산배제 — §8②, 시행령 §3 11개 호·§4 27개 호. 임대의무기간 5·6·10년, 공시가격 2~12억원, 임대료 증액 5% 초과 금지, 민간건설·매입 임대의 2018-03-31 이전 등록 한정, 위반 시 연속 2개 과세연도 제외 같은 요건에 등록시점·호수·유형·조정대상지역 공고일까지 걸려 있어 화면으로 재현하면 오답을 만듭니다. 그리고 9월 16일~30일에 신고해야 적용됩니다. 신고분은 공시가격 합계에서 빼고 넣도록 안내합니다. 참고로 §8②2호의 수도권 밖 1주택 특례는 "2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지" 로 이미 종료됐고 조문에만 남아 있습니다.
• 주택 수에서 빼는 주택 — 시행령 §4의3③3호. 상속주택(상속 후 5년 미경과 / 지분 40% 이하 / 지분 공시가격 6억원·수도권 밖 3억원 이하), 소형 신축주택과 준공 후 미분양주택(2024-01-10 이후 취득, 취득기한이 있습니다), 지방 저가주택, 인구감소지역·인구감소관심지역 주택(2026-01-01 이후 취득) 등입니다. 빼야 할 주택을 주택 수에 넣으면 12억원 초과 구간에서 3주택 이상 표가 적용되어 결과가 과대해집니다.
• 법인 — §9② 가 단일세율(2주택 이하 1,000분의 27, 3주택 이상 1,000분의 50)을 두고 §8① 이 공제금액을 0원으로 하며 §10 세부담상한도 적용되지 않습니다. 다만 공익법인등·공공주택사업자(시행령 §4의4)는 개인 세율표를 쓰는데 그 판정이 법률 판단이라 묻지 않습니다.
• 토지분 — 종합합산토지(§13①)와 별도합산토지(§13②)는 공제금액· 공정시장가액비율(시행령 §2의4②, 100분의 100)·세율표가 모두 다릅니다. 주택분만 다룹니다.
• 10원 미만 끝수 절사. 근거를 찾지 못했습니다 — 취득세·재산세와 같은 미해결 항목입니다.
• 대조한 범위 밖 기준일의 요율. 종부세 공정시장가액비율은 2022년분부터, 재산세액 공제 분자의 평면 세율은 2022-03-18 판부터, 공제금액과 세율표 두 개는 2023년분부터, 장기보유 공제율은 2019년분부터, 고령자 공제율과 합계 상한은 2021년분부터, 농어촌특별세는 2005-01-05 부터 2034-06-30 까지 확정으로 둡니다 — 그 밖의 기준일에서는 해당 항목이 세액 대신 「확인 중」이 됩니다.

양도소득세 — 기준일이 「오늘」이 아니라 양도일입니다

앞의 세 세목은 요율을 고르는 날이 취득 시점이거나 과세기준일(6월 1일)이 속한 연도입니다. 양도소득세는 양도일이 계산의 입력 그 자체입니다 — 그 하루가 기본세율표(소득세법 §55①), 단기보유 세율의 주택 특례(§104①2호·3호), 고가주택 기준(§89①3), 장기보유특별공제 표2(§95② 단서), 그리고 조정대상지역 다주택 중과의 한시 배제(시행령 §167의3①12의2 가목)를 모두 가릅니다.

1. 양도차익 (§92②1호, §97①)

양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 셋 다 실지거래가액 기준이고, 음수(양도차손)면 0 으로 끊습니다 — 같은 해 다른 양도와의 통산(§102)은 범위 밖입니다.

2. 1세대1주택 비과세와 고가주택 안분 (§89①3, §95③, 시행령 §160①)

양도가액이 1,200,000,000원 이하면 전액 비과세입니다. 넘으면 과세비율 = (양도가액 − 1,200,000,000원) ÷ 양도가액 을 양도차익과 장기보유특별공제에 함께 곱합니다. 본법에는 이 산식이 한 글자도 없습니다 — §95③ 이 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다" 한 문장으로 통째로 위임하고, 분수는 시행령 §160① 각 호의 표에만 있습니다. 기준 금액은 반대로 법 §89①3 각 목 외의 부분에 있습니다(시행령 §156① 은 현행 문언이 일부 양도·일부 타인 소유일 때의 안분 규정입니다).

3. 장기보유특별공제 (§95②, 시행령 §159의4)

표가 둘이고 둘 다 §95② 에 있습니다 — §95④ 는 보유기간 기산 규정이지 표가 아닙니다. 중과 대상이면 0 이고, 보유 3년 미만도 0 입니다.

4. 과세표준 (§92②3호, §103①)

양도소득금액 − 양도소득기본공제 2,500,000원. 기본공제는 연 단위이고 소득별(자산군별)입니다.

5. 세율과 경합 (§104①·⑦, §55①)

기본세율·중과 세율·단기보유 세율을 후보로 쌓아 가장 큰 세액을 고릅니다(§104① 후단·§104⑦ 후단).

6. 개인지방소득세 (지방세법 §103②·§103의3①·⑩, §92①)

같은 과세표준에 지방세법의 자기 세율표를 적용해 독립으로 계산합니다 — 「소득세의 10%」라는 조문은 없습니다.

보유기간은 취득일부터 양도일까지이고(§95④ 본문, §104② 본문), 취득일·양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다(§98 — 등기일이 아닙니다). 초일 산입 여부를 원문으로 확인하지 못해 주기(anniversary) 방식으로 셉니다 — 2020-09-01 취득·2023-09-01 양도가 3년이고 하루 앞은 2년입니다. 실무에서 「양도일 − 취득일 + 1일」로 세는 설명이 흔한데 근거 조문을 찾지 못했고, 두 방식은 경계에서 하루 다르며 우리 방식이 공제율을 낮게 잡는 과대 방향입니다.

비과세 요건과 장특공 표2 자격은 서로 다릅니다

같은 「1세대1주택」이라는 낱말인데 요건이 다릅니다. 체크 하나로 둘을 함께 켜면 세액을 과소계산합니다 — 그래서 계산기가 거주기간을 별도 입력으로 받아 두 판정을 독립으로 실행합니다.

반례: 비조정지역 주택 · 보유 5년 · 거주 0년 · 양도 2,000,000,000원. §154① 은 거주기간을 요구하지 않아 비과세 요건을 충족하지만, §159의4 는 충족하지 못해 공제가 표1 10% 입니다 — 표2 를 주면 20% 를 주어 절반을 더 공제합니다.

거주 2년 미만은 표2 로 가지 않고 표1 로 돌아갑니다. §95② 가 「본문 = 표1, 단서 = 표2」 구조이고 단서의 대상이 §159의4 의 요건을 충족하는 주택이므로, 자격 미달이면 단서가 발동하지 않습니다 — 「표2 로 가는데 거주 열만 0%」인 제3의 경로는 조문에 없고, 표2 거주 열이 「2년 이상 3년 미만 8%」에서 시작해 2년 미만 행이 아예 없는 것도 같은 독법입니다.

거주 2년 요건은 대통령령 제29242호(2018-10-23)가 넣었고 그 부칙이 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용합니다(취득시기 경과조치가 없습니다). 조번호는 2021-02-17 §159의3 신설로 §159의4 로 옮겨졌으므로 2020년 양도분은 §159의3 을 인용해야 합니다.

장기보유특별공제 표1·표2 — 소득세법 §95②

두 열을 합산하므로 표2 의 상한은 80% 입니다. 거주 열에만 「2년 이상 3년 미만 8%」 행이 따로 있고 보유 열에는 2년대 구간이 없습니다 — 거주 2년 · 보유 3년이면 보유 12% + 거주 8% = 20% 입니다. 경계는 전부 「이상」이라 보유 3년 정확히가 표1 6%, 표2 12% 입니다.

2020년 양도분은 표2 를 적용하지 않습니다. 표2 가 2021-01-01 시행분부터 (보유 단일 열) → (보유 + 거주 합산)으로 바뀌었고, 2020년 양도분은 거주 2년 자격 요건은 있으면서 표는 단일 열인 특이 구간입니다 — 그 구간을 지어내지 않고 「확인 중」으로 둡니다.

조정대상지역 다주택 중과 — 한 스위치가 두 가지를 바꿉니다

조정대상지역 다주택 중과는 §104⑦ 이 세율에 20%p(3주택 이상은 30%p) 를 더하고 같은 자산을 §95② 본문의 괄호가 장기보유특별공제에서 배제하는 것입니다 — 「제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다」. 그래서 중과 대상이면 보유 15년이어도 공제가 0 입니다. 세율만 올리고 공제를 그대로 두면 세액이 크게 과소해지므로, 판정 함수를 하나만 두어 두 곳이 같은 결과를 쓰게 했습니다.

배제 기간이 부칙이 아니라 조문 본문에 박혀 있습니다. 본법 부칙 전문에서 §104⑦ 을 배제하는 규정은 찾지 못했고, 배제는 시행령이 「중과 제외 주택」 한 호(12의2)를 두어 그 본문에 날짜를 적는 방식이었습니다. 2주택은 §167의10①12의2, 3주택 이상은 §167의3①12의2 이고 두 호의 문언이 같습니다.

배제에는 보유기간 요건이 있습니다 — 그 호의 본문이 「법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(…) 이상인 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택」이라, 배제 기간의 양도여도 보유 2년 미만은 중과 제외 주택이 아닙니다(배제를 도입한 첫 판부터 시행예정본 2027-01-01 까지 7개 판 전부에 이 요건이 있습니다). 이 조건을 빼면 세액이 과소해집니다 — 다만 그 경우 단기보유 세율과 경합해 큰 쪽이 세액이 되므로 중과 세액이 실제로 이기는 것은 과세표준이 아주 큰 구간뿐입니다.

그 「2년」의 괄호에 정비사업조합 특례가 있습니다 — 이 계산기가 판정하지 않습니다. 위에서 「2년(…)」으로 줄인 괄호의 원문이 「재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다」입니다. 이 계산기는 취득일을 한 칸만 받으므로, 조합원이 신축주택 취득일을 넣으면 보유기간이 2년 미만으로 잡혀 배제 기간의 양도인데도 중과가 적용됩니다 (세액은 과대 방향입니다). 해당하면 취득일 칸에 기존건물의 취득일을 넣으세요 — 계산기의 결과 안내에도 같은 내용을 적습니다.

경과조치(나목·다목)는 판정하지 않습니다 — 2026-05-09 까지 매매계약을 체결하거나 토지거래허가를 신청한 건에 대해 계약체결일부터 4개월(시행령이 표로 정한 서울 21개 구·경기 12개 지역은 6개월), 늦어도 2026년 11월 9일까지 양도할 것을 요구합니다. 그 표는 조정대상지역 목록이 아니라 유예기간이 6개월인 지역의 목록입니다 — 혼용하면 엉뚱한 판정이 됩니다. 세 번 연장된 이력이 있어 다시 유예될 수 있습니다(최종 확인 2026년 9월 11일) — 그래서 값은 현행 문언대로 두고 그 위험을 결과에 상시 경고로 냅니다.

양도소득세 세율 — 기본세율에 두 종류가 경합합니다

단기 세율의 주택 특례가 별도입니다(2021-06-01 시행, 법률 제17477호 부칙 §3). 일반 세율을 주택에 쓰면 세액이 크게 과소해집니다. 기본세율 표는 문언이 84만원 + (1,400만원을 초과하는 금액의 15퍼센트) 형태로 누적기초액 + 한계세율이고, 경계 7개 전부에서 정확히 이어집니다.

개인지방소득세 — 「소득세의 10%」라는 조문은 없습니다

「소득세의 10%」라는 조문은 없습니다. 지방세법 §103② 가 과세표준을 소득세와 같게 두고(「「소득세법」 제92조에 따라 계산한 소득세의 과세표준…과 동일한 금액으로 한다」), 세율은 §103의3① 이 자기 표로 정합니다. 그래서 이 도메인의 계산기는 지방소득세를 독립으로 계산하고 경합도 따로 판정합니다.

중과의 「대통령령으로 정하는 1세대 2주택/3주택」은 소득세법 시행령을 동적으로 인용합니다 — 지방세법 시행령 §100⑬~⑯ 이 「「소득세법 시행령」 제167조의10 / 제167조의11 / 제167조의3 / 제167조의4에 따른 주택」이라고만 합니다 (신설 2018-03-27). 그래서 두 세목의 중과와 한시 배제가 한 몸으로 움직이고, 지방소득세만 중과였던 구간은 없습니다.

결과가 양도소득세의 정확히 1/10 이 되는 것은 검증 대상이지 전제가 아닙니다 — 두 표가 같은 문언 구조에 1/10 값을 갖기 때문이고, 테스트가 두 세율표의 모든 경계에서 그것을 확인합니다. 조례 가감(§103의3④)과 지방세특례 제한법 감면에서는 깨집니다.

양도소득세의 신고기한 — 두 세목이 다릅니다

양도차손이거나 세액이 0원이어도 예정신고 의무는 있습니다(§105③, 지방세법 §103의5②). 토지거래계약 허가구역의 예외(§105①1호 단서)와 부담부증여의 3개월 (같은 항 3호)은 반영하지 않았습니다.

두 기한을 조문 순서대로 연쇄시킵니다. 지방세법 §103의5① 의 기산점은 양도일이 아니라 「해당 신고기한」, 즉 소득세법 §105①1호 의 기한입니다. 그래서 「양도일이 속하는 달의 말일부터 4개월」로 한 번에 세면 소득세 기한이 짧은 달에서 먼저 끊기는 것을 건너뛰어 날짜가 달라집니다 — 2030년 12월 15일 양도의 소득세 기한은 2031년 2월 28일(12월 말일 + 2개월, 2월에 31일이 없어 말일로 끊김)이고 여기에 2개월을 더하면 2031년 4월 28일인데, 4개월을 한 번에 세면 2031년 4월 30일이 나옵니다. 이 표본에서는 4개월 계산이 늦은 기한을 내놓는데, 늦은 기한은 이용자를 기한 후 신고로 보내는 위험한 방향입니다. 다만 아래의 토·일 보정이 들어간 뒤로는 4개월 계산이 이른 날짜를 내는 표본도 있습니다 — 어느 쪽이든 조문의 기산점이 다르므로 쓰지 않습니다.

토·일 보정은 반영했고, 공휴일·노동절 보정은 반영하지 못했습니다. ① 기한 말일이 토요일·일요일(1호), 「공휴일에 관한 법률」의 공휴일·대체공휴일(2호), 노동절(3호)이면 그 다음 날이 기한입니다(국세기본법 §5①, 개인지방소득세는 지방세기본법 §24① — 문언이 같습니다). 계산기는 1호만 적용해 토·일에 걸린 기한을 다음 평일로 밉니다(같은 날이 또 토·일이면 연쇄로 밉니다 — 「그 다음날」을 반복 적용하는 독법입니다). 2호·3호는 음력 명절·임시공휴일까지 담은 공휴일 달력이 없어 계산하지 못했습니다. 달력을 만들어도 임시공휴일은 국무회의가 그때그때 정하므로 미리 알 수 없어 완결되지 않습니다. 남은 보정도 기한을 뒤로만 밀기 때문에 계산기가 내는 날짜는 실제 기한보다 이르거나 같습니다 — 늦게 나오는 일은 없습니다(기산점 독법은 ②, 개인지방소득세가 무엇에 2개월을 더하는지는 ③에서 따로 봅니다 — 그 둘은 별개의 불확실성입니다).
토·일 보정을 넣으면서 표시되는 기한의 일(日)이 달라졌습니다. 예전에는 언제나 28~31일이었지만 이제 다음 달 1~4일도 나옵니다 — 2015~2040 을 매월 15일 양도로 훑은 312개 표본에서 양도소득세 기한은 28~31일 238개·1~2일 74개, 개인지방소득세 기한은 28~31일 167개·1~4일 145개입니다. 그 자리에는 1월 1일·3·1절·개천절 같은 고정일 공휴일도 앉습니다(각각 9개·17개). 그만큼 실제 기한이 계산기의 날짜보다 뒤일 수 있다는 뜻입니다.
② 「말일부터 2개월」의 기산점은 조문 원문만으로 하나로 정해지지 않습니다. 기간 계산은 국세기본법 §4(지방세는 지방세기본법 §23)가 민법으로 보내고, 민법 §157 이 「기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다」고 합니다 — 「말일부터」가 그 단서에 해당하는지가 갈립니다. 초일을 세지 않으면 기산일이 다음 달 1일이 되어 2개월 뒤 달의 말일에 만료하고(민법 §160①·§159), 세면 민법 §160② 로 「최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일」이 되어 더 이른 날입니다. 늦은 쪽(초일불산입)과 계산기가 갈리는 것은 2·6·11월 양도뿐이고 — 2026년 2월 10일 양도라면 4월 30일 ↔ 4월 27일, 계산기는 4월 28일 — 이른 쪽(초일산입)은 대개 하루 앞섭니다. 세 날짜를 견줄 때는 셋 모두에 ①의 토·일 보정을 적용해야 합니다(두 독법의 날짜도 신고기한이므로 똑같이 밀립니다). 그렇게 하면 계산기가 내는 날짜는 언제나 두 값 사이입니다(2015~2040 전수 확인). 보정한 계산기 날짜를 보정하지 않은 값과 견주면 계산기 쪽이 늦어 보일 수 있는데, 비교 대상이 어긋난 것입니다. 늦은 쪽으로 고치지 않았습니다 — 그 독법이 틀렸을 때 화면이 실제 기한보다 늦은 날짜를 내게 되고, 그것이 이 계산기에서 가장 위험한 방향입니다.

③ 개인지방소득세의 「해당 신고기한」도 독법이 하나가 아닙니다. 지방세법 §103의5① 은 「해당 신고기한에 2개월을 더한 날」이라고만 하고, 그 신고기한이 ①의 토·일 보정을 받기 전인지 받은 뒤인지를 밝히지 않습니다. 이 계산기는 받은 뒤로 읽습니다 — 소득세법도 세법이므로 그 신고기한 자체가 국세기본법 §5① 로 확정되고, 지방세법이 가리키는 것은 그렇게 확정된 날이라고 보기 때문입니다. 보정 전 기한에 2개월을 더하는 독법을 취하면 이 계산기의 날짜가 그보다 늦어지는 경우가 있습니다 — 2015~2040 양도일 9,497건 중 2,681건이고, 예를 들어 2015년 3월 1일 양도는 계산기가 2015년 8월 3일, 그 독법이 2015년 7월 31일입니다. 기산점 독법(②)만 고지하고 이쪽을 조용히 정해 두지 않기 위해 함께 적습니다.

양도소득세에서 반영하지 않는 것

• 1세대1주택 비과세 요건과 §155 의 특례 — 법 §89①3, 시행령 §154①·§155(항 25개). 생계 동일 여부와 취득 당시 조정대상지역 여부는 서류 없이 확정할 수 없습니다. 이용자가 스스로 판단할 수 있는 것은 셋입니다: 일시적 2주택(§155①, 3년. 수도권 법인·공공기관의 수도권 밖 이전은 §155⑯ 로 5년), 동거봉양 10년(§155④), 혼인 10년(§155⑤). §155① 의 3년은 대통령령 제33267호 부칙 §8 로 2023년 1월 12일 이후 양도분부터입니다. 주택과 함께 조합원입주권· 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 비과세가 아예 적용되지 않습니다 (§89②) — 그 보유 사실도 묻지 않습니다.
• 조정대상지역 지정 여부 — 국토교통부장관 공고(주택법 §63의2④)라 법령 데이터에 지정 이력이 없습니다. 중과는 「양도 당시」, 비과세의 거주 2년 요건은 「취득 당시」를 보므로 두 시점이 모두 필요합니다.
• 중과 배제의 경과조치와 그 밖의 중과 제외 주택 — 시행령 §167의3① 1호~13호, §167의10①. 계약체결일을 묻지 않고, 장기임대주택·수도권· 광역시 밖 저가주택·인구감소지역 주택 등의 요건도 확인하지 않습니다.
• 취득가액을 모를 때의 금액 — 법 §97①1호나목, 시행령 §163⑫ → §176의2②~④. 적용 순서는 매매사례가액(양도일 전후 3개월) → 감정가액(2곳 이상, 기준시가 10억원 이하면 1곳) → 환산취득가액 → 기준시가이고, 환산하면 개산공제 (주택은 취득 당시 기준시가 × 3/100, 미등기 3/1000 — 시행령 §163⑥2호가목)를 받으며 법 §97②2호 단서로 「환산 + 개산공제」와 「실제 자본적지출액 + 양도비」 중 큰 쪽을 고를 수 있습니다. 신축·증축(85㎡ 초과) 후 5년 내 양도에 감정가액· 환산취득가액을 쓰면 그 금액의 5%가 가산세입니다(법 §114의2, 개인지방소득세는 1천분의 5 — 지방세법 §103의9②). 기준시가를 우리가 알 수 없어 계산하지 않고 절차만 공개합니다.
• 같은 해 다른 양도와의 합산·통산 — 양도소득기본공제 2,500,000원은 연·자산군별이라 이미 쓴 만큼 줄어들고(그러면 실제 세액이 계산 결과보다 큽니다 — 과소 방향), 자산을 둘 이상 양도하면 §104⑤ 의 합산이, 양도차손이 있으면 §102 의 통산이 적용됩니다. 한 건만 다룹니다.
• 조례에 따른 개인지방소득세 가감 — 지방세법 §103의3④, 표준세율의 ±50%. 자치법규 정보라 실제로 가감한 지자체가 있는지 확인하지 못해 표준세율로 계산했습니다.
• 범위 밖 — 미등기양도(70%, §104①10호), 용도변경 주택의 장기보유특별공제(§95⑤⑥, 2025년 1월 1일 이후 양도분), 조세특례제한법 감면, §97의2 이월과세, 토지·상가·주식·파생상품·국외자산, 분양권 자체의 양도(§55① 대신 60%)입니다.
• 보유기간의 초일 산입 — 근거를 찾지 못해 주기 방식으로 셉니다 (위 계산 순서의 주석 참고). 경계에서 하루 다르고 과대 방향입니다.
• 10원 미만 끝수 절사 — 근거를 찾지 못했습니다. 취득세·재산세· 종합부동산세와 같은 미해결 항목입니다.
• 대조한 범위 밖 양도일의 요율. 고가주택 기준은 2017-07-26 부터(900,000,000원)·2021-12-08 부터(1,200,000,000원), 양도소득기본공제는 2018-04-01 부터, 장특공 표1 은 2019-01-01 부터, 표2 는 2021-01-01 부터, 단기 세율과 중과 가산율·한시 배제는 2021-06-01 부터, 기본세율표 8구간과 개인지방소득세 세율은 2023-01-01 부터 확정으로 둡니다(지방세법 §92① 은 법률 제19230호 부칙 §2 단서로 2023년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다) — 그 밖의 양도일에서는 해당 항목이 세액 대신 「확인 중」이 됩니다.