부동산·세금

계산 근거

• 계산 방법론 공식·요율 출처·확인일과, 확인하지 못한 값까지 전부 공개합니다

이 계산기들에 대해

취득세는 취득 원인(유상거래·상속·증여 등)에 따라 지방세법이 정한 표준세율로 계산합니다. 유상거래 주택은 가액 구간별로 세율이 달라지고, 그 밖의 원인은 고정 세율입니다.

재산세는 매년 6월 1일 소유자에게 부과되고, 주택 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 초과누진 세율을 적용해 7월과 9월에 절반씩 고지됩니다. 1세대1주택은 비율 특례와 세율 특례를 함께 받는데 문턱이 다릅니다 — 비율 특례에는 시가표준액 상한이 없고, 세율 특례는 시가표준액 9억원 이하에서만 적용됩니다.

다주택자·법인의 유상거래 주택 중과(지방세법 §13의2①), 생애최초 주택 구입 감면(지방세특례제한법 §36의3), 지방교육세·농어촌특별세는 반영합니다. 다만 무상취득 중과(§13의2②), 고급주택 등 사치성 재산의 중첩 중과(§13의2③), 시행령 §28의2의 중과 제외 사유, 조정대상지역 지정 전 계약 특례(§13의2④), 생애최초 감면 1호의 주택 종류·인구감소지역 요건, 공동취득 지분별 계산, 그 밖의 개인 주택 감면(§36의5·§33② 등)은 반영하지 않습니다 — 해당한다면 실제 세액이 이 결과와 다를 수 있습니다.

종합부동산세는 재산세와 같은 6월 1일 기준으로 보유 주택의 공시가격을 합산해 12월 1일~15일에 고지됩니다. 공제금액(1세대1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원)을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 초과누진 세율을 적용하고, 같은 주택에 부과된 재산세만큼을 뺍니다 — 조문(§9③)이 「부과된 세액」이라고 하는데 계산기는 재산세 고지액을 비우면 그것을 표준세율 상당액으로 가정 합니다. 세율표는 주택 수로 갈리고, 2022년분까지 표를 갈랐던 조정대상지역 기준은 2023년분부터 없습니다. 「1세대1주택자」의 요건이 재산세와 달라 부부 공동명의는 해당하지 않습니다.

종합부동산세는 재산세액 공제(§9③)와 1세대1주택 세액공제(고령자·장기보유, 합계 80% 상한), 농어촌특별세(농어촌특별세법 §5① 표 8호)까지 반영한 총 납부액을 냅니다. 종합부동산세에는 지방교육세와 도시지역분이 붙지 않습니다 — 재산세와 정반대입니다. 다만 세부담상한(종합부동산세법 §10, 150%)은 기준이 되는 직전년도 총세액상당액이 시행령 §5 의 의제 금액이라 반영하지 않습니다 — 상한이 걸리는 해에는 실제 세액이 이 결과보다 적습니다. 1세대1주택자 판정, 합산배제 신고분, 주택 수에서 빼는 주택, 법인과 토지분도 판정하지 않습니다.

재산세는 도시지역분(§112①2)과 지방교육세(§151①6)를 계산에 반영하고, 직전연도 시가표준액을 넣으면 과세표준상한제(§110③)까지, 고지서의 소방분 과세표준을 넣으면 지역자원시설세(§146③1)까지 더한 총 납부액을 냅니다. 다만 1세대1주택 판정, 소방분 과세표준 산정, 조례에 따른 세율 가감, 10원 미만 끝수 절사는 하지 않습니다. 전년도 세액의 105%·110%·130%를 기준으로 하던 세부담상한(§122)은 2024년부터 주택에 적용되지 않으니, 옛 자료를 기대하고 오셨다면 계산기 페이지의 설명을 읽어 주세요.

양도소득세는 앞의 셋과 달리 기준일이 「오늘」이 아니라 양도일입니다 — 양도일이 기본세율표와 단기보유 세율, 고가주택 기준(9억원 → 12억원, 2021년 12월 8일), 장기보유특별공제 표2, 그리고 조정대상지역 다주택 중과의 한시 배제를 모두 가릅니다. 그 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였고 세 번 연장된 뒤 연장되지 않았습니다 — 같은 집·같은 값에서 양도일만 바꾸면 총 세액이 1.75배가 됩니다. 「1세대1주택」의 뜻도 재산세·종합부동산세와 또 다릅니다.

조정대상지역 다주택 중과는 세율 가산과 장기보유특별공제 배제를 함께 겁니다 (§104⑦ 과 §95② 본문의 괄호) — 세율만 올리는 계산과 결과가 크게 다릅니다. 그리고 「소득세의 10%」라는 조문은 없습니다 — 개인지방소득세는 지방세법의 자기 세율표(§92① 준용·§103의3①·⑩)로 독립 계산합니다.

양도소득세 계산기는 양도차익과 장기보유특별공제(1세대1주택은 거주기간까지 반영해 보유 최대 40% + 거주 최대 40%), 1세대1주택 비과세와 고가주택 초과분 안분(기준 금액은 양도일에 따라 다릅니다), 조정대상지역 다주택 중과(세율 가산과 공제 배제가 함께 걸립니다), 단기보유 세율 경합, 양도소득기본공제를 적용한 총 납부액을 냅니다. 서로 다른 두 신고기한도 함께 표시합니다. 다만 1세대1주택 비과세 요건과 시행령 §155 의 특례, 조정대상지역 지정 여부, 중과 배제의 경과조치, 취득가액을 모를 때의 환산취득가액, 조세특례제한법 감면, 이월과세(§97의2), 같은 해 다른 양도와의 합산은 판정하지 않습니다. 조례에 따른 개인지방소득세 가감(§103의3④, 표준세율의 ±50%)도 반영하지 않았습니다.