종합부동산세 계산기

계산 방법 — 순서가 조문 문언으로 고정돼 있습니다

종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일입니다. 본법에 그 날짜 문자는 없고 §2 3호가 「재산세의 과세기준일」을 지시해 지방세법 §114 를 경유합니다. 고지는 12월 1일 ~ 12월 15일이지만 요율을 가르는 것은 6월 1일이 속한 연도입니다.

1. 과세표준 (§8①, 시행령 §2의4①)

(공시가격 합계 − 공제금액) × 종부세 공정시장가액비율 60%. 공제금액은 1세대1주택자 1,200,000,000원, 그 밖의 개인 900,000,000원 입니다. 공시가격 합계가 공제금액 이하이면 과세표준이 0 이고 세액도 0 입니다.

2. 산출세액 (§9①)

과세표준에 초과누진 세율표를 적용합니다. 표가 두 개이고 주택 수로 갈립니다 — 2주택 이하와 3주택 이상입니다.

3. 재산세액 공제 (§9③, 시행령 §4의3①)

같은 주택에 이미 부과된 재산세만큼을 뺍니다. 이 계산기에서 가장 복잡한 자리라 아래에 따로 적었습니다.

4. 1세대1주택 세액공제 (§9⑤~⑨)

고령자 공제와 장기보유 공제를 중복 적용하고 합계 80%가 상한입니다. 1세대1주택자에게만 있습니다.

5. 농어촌특별세 (농어촌특별세법 §5① 표 8호)

결정세액 × 20% 를 더해 총 납부액을 냅니다. 지방교육세는 붙지 않습니다 — 재산세와 정반대입니다.

자세한 근거 조문과 확인일은 계산 방법론 에 전부 공개했습니다.

1세대1주택자는 재산세와 요건이 다릅니다

같은 낱말이지만 다른 판정입니다. 재산세 계산기에서 1세대1주택으로 계산된 사람이 종합부동산세에서는 아닐 수 있습니다 — 특히 부부 공동명의가 정반대입니다.

조문이 셋으로 갈립니다: 세대 판정은 §2 8호와 시행령 §1의2, 1주택 판정은 시행령 §2의3①("세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 거주자"), 실제 주택이 둘 이상이어도 1세대1주택자로 보는 의제와 그 신청은 §8④·⑤ 와 시행령 §4의2 입니다.

이 계산기는 판정하지 않습니다. 체크 여부를 그대로 씁니다 — 위 요건 가운데 생계 동일 여부나 거주자 판정은 이용자도 우리도 서류 없이 확정할 수 없습니다. 부부 공동명의라면 §10의2 특례 신청 경로를 아래에서 확인하세요. §8④ 의제에 해당하면 두 항목이 서로 반대 방향으로 틀립니다 — 아래 §8④ 로 1세대1주택자가 된 경우를 보세요.

세율표 — 초과누진, 표가 두 개입니다

조문 문언이 150만원 + (3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7) 형태입니다 — 누적기초액 + 한계세율이고, "누진공제" 라는 낱말도 값도 종합부동산세법에 없습니다. 12억원 이하 세 구간은 두 표가 완전히 같고 12억원 초과부터 갈립니다 — 그래서 과세표준이 12억원 이하이면 주택 수가 세액을 바꾸지 않습니다.

두 표 모두 경계 6개(3억·6억·12억·25억·50억·94억)에서 정확히 이어집니다 — 2주택 이하는 150만원 = 3억원 × 0.5%, 360만원 = 150만원 + 3억원 × 0.7%, 960만원 = 360만원 + 6억원 × 1%, 2,650만원 = 960만원 + 13억원 × 1.3% 입니다. 「조정대상지역」이 세율표를 갈랐던 것은 2022년분까지입니다 — 법률 제19200호(시행 2023-01-01)가 그 기준을 삭제했습니다. 그래서 이 계산기는 조정대상지역을 묻지 않습니다.

재산세액 공제 — 두 개의 「공정시장가액비율」이 함께 곱해집니다

같은 주택에 이미 부과된 재산세만큼을 뺍니다(§9③, 시행령 §4의3①). 원문 산식은 이렇습니다.

          부과된 주택분 재산세액 합계
        × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율) × 재산세 표준세율
공제액 = ────────────────────────────────────────────
        주택을 합산하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

이름이 같은 두 비율이 한 산식에 함께 곱해집니다. 하나는 종합부동산세 공정시장가액비율(시행령 §2의4①, 60%)이고 다른 하나는 재산세 공정시장가액비율(지방세법 시행령 §109①2)입니다. 서로 다른 조문의 다른 값입니다.

1세대1주택자에게 각 목의 비율이 적용된다는 근거는 시행규칙 별지 제32호서식 작성방법 15 입니다 — 「해당 연도의 지방세법 시행령 제1항제2호 각 목에 따른 비율을 적습니다」(원문에 「제109조」가 빠진 탈자가 있습니다). 2024-09-10 판까지는 「주택분 재산세 공정시장가액비율은 100분의 60입니다」로 하드코딩돼 있었고, 2025-03-21 개정이 주택에 대해서만 그것을 지우고 각 목 참조로 바꿨습니다(토지는 「100분의 70」 하드코딩을 유지했습니다). 실무상 언제나 45% 입니다 — 1세대1주택자는 공제금액이 1,200,000,000원이라 과세표준이 생기는 공시가격이 이미 6억원을 넘어 마지막 구간에 걸립니다.

§8④ 로 1세대1주택자가 된 경우에는 이 비율이 각 목이 아니라 본문 60% 입니다 — 실제 주택이 둘 이상이어서 지방세법 시행령 §110의2 의 1세대1주택이 아니기 때문입니다. 이 계산기는 의제인지 판정할 수 없어 각 목을 그대로 쓰므로, 해당하면 공제가 작아져 세액이 과대 방향입니다. 아래 §8④ 로 1세대1주택자가 된 경우 에 반대 방향으로 틀리는 항목과 함께 적었습니다.

분자의 재산세 세율은 평면 0.4% 입니다 — 구간 함수가 아닙니다

시행규칙 별지 제31호서식 부표 작성방법 6 이 원칙을 × 0.4% 로, 단일세율 법인 예외를 × 재산세율 − 누진공제액 으로 문언을 갈라 놓았습니다 — 평면세율이 구간 함수의 줄임말이 아니라는 증거입니다. 구간 함수로 잘못 구현하면 1세대1주택자 공시가격 13억원에서 종합부동산세액이 192,000원에서 273,000원으로 뜁니다.

분모는 합산해 구간 함수를 1회 적용합니다

작성방법 7 의 「② 감면 후 공시가격」이 별지 제32호서식의 합계금액입니다. 주택별로 계산해 더하는 방식은 세부담상한(직전연도 총세액상당액) 전용이라 여기 쓰면 분모가 작아져 공제가 과대해집니다 — 3주택 30억원(비율 60%)에서 합산 1회는 6,570,000원인데 10억원씩 세 채로 나눠 더하면 5,310,000원입니다.

고지액을 비우면 분자만 남습니다

좌항이 「부과된 세액」이라 우리가 산정할 수 없어, 비우면 표준세율 상당액으로 가정해 분모와 약분합니다. 넣으면 공제액이 실제 고지액 ÷ 표준세율 상당액 비율로 선형 조정 됩니다 — 그 지자체가 탄력세율로 10% 깎았다면 공제액도 정확히 90%가 됩니다.

현행 서식에 오기가 하나 있습니다. 별지 제31호서식 부표 본표의 「⑨ 공제할 재산세액」 칸 산식이 (⑤×⑥/⑦) 인데, 열 번호가 ⑥해당연도 재산세액 / ⑦과세표준 표준세율 재산세액 / ⑧총표준세율 재산세액이므로 옳은 산식은 (⑥×⑦/⑧) 입니다. 2022년판 (⑧×⑨/⑩), 2024-09판 (⑦×⑧/⑨) 는 정합했고 2025-03-21 서식 번호 재부여 때 어긋났습니다 (같은 규칙의 별지 제35호서식은 여전히 정합합니다). 시행령 §4의3① 이 상위 근거이므로 (⑥×⑦/⑧) 로 구현했습니다.

2027년분 이후 1세대1주택자의 이 공제는 「확인 중」이 됩니다. 지방세법 시행령 §109①2 단서가 「2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세」로 연도를 박아 두고 매년 5~6월 개정으로 그 숫자만 바꿔 왔기 때문입니다. 특례가 사라져 60%로 돌아간다고 단정할 수도 없어 값을 지어내지 않았고, 일반 비율로 조용히 갈아타지도 않습니다 — 갈아타면 공제액이 커져 세액을 실제보다 작게 냅니다. 그 기준일에서도 공제금액·과세표준·산출세액은 그대로 나옵니다. 위 표들은 확인된 마지막 연도인 2026년분 기준입니다.

1세대1주택 세액공제 — 중복되고 합계 80%가 상한입니다

상한은 별도의 항이 아니라 §9⑤ 의 두 번째 문장입니다 — "이 경우 제6항부터 제9항까지는 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다". 그래서 만 70세(40%) + 보유 16년(50%)은 90%가 아니라 80% 입니다. 경계는 전부 「이상」이라 만 60세 정확히가 20%, 보유 5년 정확히가 20% 입니다.

1세대1주택자가 아니면 이 공제가 없습니다(§9⑤). 그래서 체크를 끄면 연령·보유기간 입력란이 사라지고, 공유받은 주소에 그 값이 들어 있어도 결과에 반영되지 않습니다 — 그 경우 결과에 무시했다는 안내를 함께 냅니다.

§9⑦ 과 §9⑨ 는 위 두 표와 다른 규정입니다. §8④ 로 1세대1주택자가 된 사람의 공제액을 정하는 조항이고, 이 계산기는 §9⑥·⑧ 만 구현합니다 — 바로 아래 절에 그 차이를 적었습니다.

§8④ 로 1세대1주택자가 된 경우 — 두 항목이 서로 반대 방향으로 틀립니다

§8④ 는 실제 주택이 둘 이상이어도 1세대1주택자로 봅니다. 사유는 넷입니다:

1. 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유한 경우(§8④1호)
2. 1주택을 양도하기 전 대체취득해 일시적으로 2주택이 된 경우(§8④2호 · 시행령 §4의2① — 신규주택 취득일부터 3년 미경과)
3. 1주택과 상속주택(§8④3호 · 시행령 §4의2②)
4. 1주택과 지방 저가주택(§8④4호 · 시행령 §4의2③)

2호부터 4호까지는 9월 16일~30일에 신청해야 적용됩니다(§8⑤ · 시행령 §4의2④). 이 계산기는 본래 1세대1주택자인지 의제인지 구분할 수 없습니다 — 체크는 하나뿐입니다. 해당하면 두 항목이 서로 반대 방향으로 틀리므로, 어느 한쪽으로 안전하다고 말할 수 없습니다.

계산하지 않고 고지합니다. 안분에는 의제 대상 주택분의 공시가격이 따로 필요하고, 그것을 입력으로 받으면 「의제 사유에 해당하는지」를 이용자가 판정해야 합니다 — 그 판정은 신청 여부까지 걸려 있어 이 화면으로 재현하면 오답을 만듭니다. 해당하실 것 같으면 국세청 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하세요.

부가세목 — 재산세와 정반대입니다

총 납부액 = 종합부동산세 결정세액 + 결정세액 × 20% 입니다. 농어촌특별세의 과세표준은 감면세액이 아니라 종합부동산세액 자체 입니다 — §5① 표의 제1호(감면세액의 20%)와 제8호(종합부동산세액의 20%)는 서로 다른 호이고, 종합부동산세는 제8호입니다. 취득세의 농어촌특별세와 산식이 다릅니다.

20%는 2005-01-05(법률 제7330호)부터 바뀌지 않았습니다. 다만 농어촌특별세법 자체에 유효기간이 있습니다 — 법률 제4743호 부칙 제2조가 "이 법은 2034년 6월 30일까지 효력을 가진다" 고 하므로, 2035년분 이후 기준일에서는 이 세목이 「확인 중」이 되고 종합부동산세 결정세액만 나옵니다.

납기 — 재산세와 두 가지가 다릅니다

종합부동산세는 12월 1일 ~ 12월 15일에 관할세무서장이 고지합니다(§16①). §16③ 으로 신고납부를 선택할 수도 있습니다. 부가되는 농어촌특별세도 본세를 낼 때 함께 냅니다(농어촌특별세법 §7④).

• 나눠 고지되지 않습니다. 재산세는 7월과 9월에 절반씩 고지되지만(지방세법 §115①3) 종합부동산세에는 그 분할 규정이 없습니다.
• 소액 징수면제가 없습니다. 재산세는 고지서 1장당 2천원 미만을 징수하지 않는데(지방세법 §119), 종합부동산세법·시행령·국세기본법·국세징수법 어디에도 그에 해당하는 규정이 없습니다 — 재산세 계산기의 그 안내를 옮겨 짐작하지 마세요.

부부 공동명의 1주택자 특례 — §10의2

부부가 공동으로 1주택만 소유하면 원칙적으로 1세대1주택자가 아니라 각자 900,000,000원씩(합 1,800,000,000원) 공제받고 세액공제가 없습니다. 그런데 9월 16일부터 30일까지 신청하면 1세대1주택자로 계산되어 1,200,000,000원 공제와 최대 80% 세액공제를 받습니다(시행령 §5의2). 지분 요건은 없고 공동 소유자간 합의로 정한 사람이 신청합니다(같은 조 제3항).

일률적으로 유리하지 않습니다 — 고령·장기보유·고가일수록 신청이 유리해집니다. 이 계산기로 두 경로를 다 낼 수 있습니다.

신청 경로

「1세대1주택자」를 켜고 주택 전체의 공시가격을 넣습니다.

미신청 경로

체크를 끄고 본인 지분의 공시가격을 넣습니다.

이 계산기가 하지 않는 것

• 세부담상한(§10, 150%)을 반영하지 않습니다. 상한이 걸리는 해에는 실제 세액이 이 결과보다 적습니다 — 이 결과는 과대 방향 입니다. 기준인 「직전년도 총세액상당액」이 작년 고지액이 아니라 시행령 §5 의 의제 금액이어서입니다: 직전 연도의 법(§10 제외)을 다시 적용해 산출하고, 1세대1주택자는 직전 연도 과세기준일 현재의 연령·보유기간을 다시 잡고, 신축주택과 그때 합산배제였던 주택도 직전 연도에 존재·포함된 것으로 봅니다. 구현하면 반드시 값을 지어내게 되는 자리라 고지만 합니다.
• §9③ 괄호의 죽은 가지를 구현하지 않습니다. §9③ 이 "지방세법 §122 에 따라 세부담 상한을 적용받는 경우에는 그 상한을 적용받는 세액" 이라 하는데, 지방세법 §122 는 2024-01-01 부터 주택에 적용되지 않습니다 (법률 제19230호가 1~3호를 삭제하고 단서를 "다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다" 로 바꿨습니다). 주택에 대해 발동할 수 없는 死文입니다 — 재산세 계산기도 같은 사실을 고지합니다. 종합부동산세의 §10 상한은 이것과 별개로 살아 있습니다.
• 1세대1주택자 판정을 하지 않습니다(세대는 §2 8호·시행령 §1의2, 1주택은 시행령 §2의3). 위 비교 표의 요건 가운데 생계 동일 여부, 거주자 판정, 일시퇴거 사유는 이용자도 우리도 서류 없이 확정할 수 없습니다. 체크 여부를 그대로 씁니다.
• §8④ 의제 1세대1주택자를 구분하지 않습니다(§8④·⑤, 시행령 §4의2). 해당하면 재산세 공정시장가액비율(과대 방향)과 §9⑦·⑨ 의 안분 제외(과소 방향)가 서로 반대 방향으로 틀립니다 — 위 §8④ 로 1세대1주택자가 된 경우에 적었습니다.
• 합산배제를 판정하지 않습니다(§8②, 시행령 §3 11개 호·§4 27개 호). 임대의무기간 5·6·10년, 공시가격 2~12억원, 임대료 증액 5% 초과 금지, 민간건설· 매입 임대의 2018-03-31 이전 등록 한정, 위반 시 연속 2개 과세연도 제외 같은 요건에 등록시점·호수·유형·조정대상지역 공고일까지 걸려 있어 이 화면으로 재현하면 오답을 만듭니다. 그리고 9월 16일~30일에 신고해야 적용됩니다. 신고한 주택의 공시가격은 합계에서 빼고 넣으세요.
• 주택 수에서 빼는 주택을 판정하지 않습니다(시행령 §4의3③3호). 상속주택(상속 후 5년 미경과 / 지분 40% 이하 / 지분 공시가격 6억원·수도권 밖 3억원 이하), 소형 신축주택과 준공 후 미분양주택(2024-01-10 이후 취득, 취득기한이 있습니다), 지방 저가주택, 인구감소지역·인구감소관심지역 주택 등입니다. 해당하면 주택 수에서 빼고 넣으세요.
• 법인은 범위 밖입니다. §9② 가 단일세율(2주택 이하 1,000분의 27, 3주택 이상 1,000분의 50)을 두고 §8① 이 공제금액을 0원으로 하며 §10 세부담상한도 적용되지 않아 계산 구조가 다릅니다. 다만 공익법인등·공공주택사업자(시행령 §4의4)는 개인 세율표를 쓰는데 그 판정이 법률 판단이라 묻지 않습니다.
• 토지분은 범위 밖입니다. 종합합산토지(§13①)와 별도합산토지 (§13②)는 공제금액·공정시장가액비율·세율표가 모두 다릅니다 — 이 계산기는 주택분만 다룹니다.
• 10원 미만 끝수 절사를 적용하지 않았습니다. 근거를 확인하지 못했습니다 — 취득세·재산세 계산기와 같은 미해결 항목입니다.
• 과거 기준일의 요율을 소급해 짐작하지 않습니다 — 대조한 범위만 확정입니다. 항목마다 시작일이 다릅니다.
  • 2022년분부터 — 종합부동산세 공정시장가액비율 60%. 대통령령 제32831호(2022-08-02)가 원칙값을 100%에서 내렸고, 그 영 부칙 제2조가 "이 영 시행일이 속하는 연도에 납세의무가 성립하는 경우부터" 라고 해 시행일이 과세기준일 뒤인데도 2022년분에 적용됩니다. 이 비율에는 일몰이 없습니다 — 재산세와 달리 조문 본문에 연도 표기가 없습니다.
  • 2022-03-18 부터 — 재산세액 공제 분자의 평면 세율 0.4%. 근거가 조문이 아니라 시행규칙 별지서식 작성방법이라, 대조한 가장 이른 판의 시행일에서 멈췄습니다.
  • 2023년분부터 — 공제금액(1,200,000,000원 /900,000,000원)과 세율표 두 개. 법률 제19200호가 §8① 을 각 호 방식으로 재편하고 §9① 의 표 구분을 바꿨습니다.
  • 2019·2021년분부터 — 장기보유 공제율은 2019년분부터 (그 뒤 바뀌지 않았습니다), 고령자 공제율과 합계 상한 80%는 2021년분부터입니다(법률 제17478호가 10/20/30%와 70%에서 올렸습니다).
  • 2005-01-05 ~ 2034-06-30 — 농어촌특별세 20%. 끝나는 날은 요율의 일몰이 아니라 법 자체의 유효기간입니다.
  그보다 과거 기준일에서는 해당 항목이 세액 대신 「확인 중」이 됩니다.

예시

2026년 기준일, 개인, 합산배제 신고분 없음입니다. 세부담상한(§10)은 반영하지 않았습니다.

1. 1세대1주택자 · 공시가격 20억원 · 만 60세 미만 · 보유 3년 · 재산세 고지액 미입력 — 과세표준 (20억 − 12억) × 60% = 480,000,000원, 산출세액 2,760,000원, 재산세액 공제 (4.8억 × 45%) × 0.4% = 864,000원, 결정세액 1,896,000원, 농어촌특별세 379,200원, 총 2,275,200원.
2. 같은 입력에 만 70세 · 보유 16년 — 40% + 50% = 90%가 80%로 깎여 세액공제 1,516,800원, 결정세액 379,200원, 농어촌특별세 75,840원, 총 455,040원.
3. 1세대1주택자가 아닌 3주택 · 30억원 — 과세표준 (30억 − 9억) × 60% = 1,260,000,000원, 3주택 이상 표로 산출세액 10,800,000원, 재산세액 공제 (12.6억 × 60%) × 0.4% = 3,024,000원, 결정세액 7,776,000원, 농어촌특별세 1,555,200원, 총 9,331,200원.
4. 같은 입력에 2주택 — 표만 갈립니다. 12억원 초과 한계세율이 1.3%라 산출세액 10,380,000원, 결정세액 7,356,000원, 농어촌특별세 1,471,200원, 총 8,827,200원. 주택 수 하나가 504,000원을 가릅니다.
5. 1세대1주택자 · 20억원 · 재산세 본세 고지액 2,673,000원 — 분모(표준세율 상당액)가 20억 × 45% = 9억원에 재산세 표준세율을 적용한 2,970,000원입니다. 넣은 값이 그 90%이므로 공제액도 정확히 90%인 777,600원이 되고, 결정세액 1,982,400원, 농어촌특별세 396,480원, 총 2,378,880원.

자주 묻는 질문

재산세 계산기의 1세대1주택 결과를 그대로 쓸 수 있나요?

쓸 수 없습니다. 두 세목의 「1세대1주택」이 요건이 다릅니다. 재산세는 지방세법 시행령 §110의2 가 과세기준일 현재 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 세대를 정하는 형식 판정이고, 종합부동산세는 §2 8호와 시행령 §1의2 가 "동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족" 으로 정하는 실질 판정입니다. 배우자는 주소가 달라도 항상 같은 세대이고, 동거봉양 합가는 재산세가 65세·기간 무제한인데 종합부동산세는 60세·10년이며, 혼인은 재산세가 주택 수 제외 5년, 종합부동산세가 세대분리 의제 10년입니다. 종합부동산세에는 거주자 요건도 있습니다. 무엇보다 종합부동산세 시행령 §2의3① 이 "세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우" 를 요구해 부부 공동명의는 1세대1주택자가 아닙니다 — 재산세는 같은 세대 안의 공동소유를 1개 주택으로 셉니다.

부부 공동명의 1주택인데 어떻게 넣나요?

두 경로를 이 계산기로 다 낼 수 있습니다. 신청(9월 16일~30일, §10의2)하면 1세대1주택자로 계산되므로 「1세대1주택자」를 켜고 주택 전체의 공시가격을 넣으세요 — 12억원 공제와 최대 80% 세액공제를 받습니다. 신청하지 않으면 각자 9억원(합 18억원)을 공제받고 세액공제는 없으므로, 체크를 끄고 본인 지분의 공시가격을 넣으세요. 두 결과를 비교하면 됩니다 — 일률적으로 어느 쪽이 유리하지 않고, 고령·장기보유·고가일수록 신청이 유리해집니다. 지분 요건은 없고 공동 소유자간 합의로 정한 사람이 신청합니다(시행령 §5의2③).

조정대상지역인지 왜 묻지 않나요?

2023년분부터 세율표를 가르지 않습니다. 2022년분까지는 §9① 이 "3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택" 을 한 표로 묶었는데, 법률 제19200호(시행 2023-01-01)가 그 기준을 삭제하고 순수하게 주택 수(2주택 이하 / 3주택 이상)로 갈랐습니다. 같은 개정이 구간도 6개에서 7개로 늘렸습니다. 취득세 계산기는 조정대상지역을 묻지만 그것은 지방세법 §13의2 의 중과 요건이라 다른 이야기입니다 — 여기서 물으면 틀린 질문이 됩니다.

재산세 본세 고지액을 왜 묻나요? 비우면 어떻게 되나요?

§9③ 재산세액 공제 산식의 좌항이 「지방세법 §112①1호에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액」이라, 탄력세율(§111③ 조례로 ±50%)·조례 감면·과세표준상한이 반영된 실제 고지액입니다 — 우리가 산정할 수 없습니다. 그런데 재산세는 7월·9월에, 종합부동산세는 12월에 고지되므로 종합부동산세를 계산하려는 사람은 이미 재산세 고지서를 갖고 있습니다. 비우면 표준세율 상당액으로 가정해 산식의 분자와 분모가 약분되고, 실제 고지액이 그보다 적으면 공제액도 적어져 종합부동산세는 이 결과보다 많아집니다(과소 방향). 넣을 때는 고지서의 본세만 더하세요 — 도시지역분·지방교육세·소방분 지역자원시설세를 포함하면 공제가 과대해집니다.

지방교육세는 왜 안 나오나요?

종합부동산세에는 지방교육세가 붙지 않습니다. 지방세법 §150·§151①·§152② 어디에도 종합부동산세가 없고, 종합부동산세는 국세라 지방세인 지방교육세의 부가 대상이 될 수 없습니다. 대신 농어촌특별세가 붙습니다(농어촌특별세법 §5① 표 8호, 종합부동산세액의 20%). 재산세와 정반대입니다 — 재산세에는 지방교육세가 붙고 농어촌특별세가 붙지 않습니다. 도시지역분도 종합부동산세에는 없습니다.

전년도 세액의 150%를 넘지 않는다고 들었습니다

그 상한(§10)은 살아 있지만 이 계산기가 반영하지 않습니다 — 상한이 걸리는 해에는 실제 세액이 이 결과보다 적습니다. 기준이 되는 「직전년도 총세액상당액」이 작년 고지액이 아니라 시행령 §5 의 의제 금액이어서입니다: 직전 연도의 법(§10 제외)을 다시 적용해 산출하고, 1세대1주택자는 직전 연도 과세기준일 현재의 연령·보유기간을 다시 잡고, 신축주택이나 그때 합산배제였던 주택도 직전 연도에 존재·포함된 것으로 봅니다. 구현하면 반드시 값을 지어내게 되는 자리라 고지만 합니다. 헷갈리기 쉬운 것을 함께 적습니다 — 재산세의 세부담상한(지방세법 §122)은 2024년부터 주택에 적용되지 않지만, 종합부동산세의 §10 상한은 그대로 있습니다.

고지 금액과 조금 다릅니다

먼저 재산세 본세 고지액을 넣으셨는지 확인해 주세요 — 비우면 표준세율 상당액으로 가정하므로 결과가 실제보다 적을 수 있습니다. 그다음은 합산배제 신고분입니다 — 신고한 임대주택 등의 공시가격을 빼고 넣어야 합니다. 주택 수에서 빼는 주택(상속주택, 소형 신축주택, 지방 저가주택 등)이 있으면 그것도 빼세요 — 3주택 이상에서 2주택 이하로 내려가면 12억원 초과 구간의 한계세율이 크게 달라집니다. 그 밖에 세부담상한(§10)이 걸리는 해라면 실제 세액이 이 결과보다 적고, 10원 미만 끝수 절사는 근거를 확인하지 못해 적용하지 않았습니다.