양도소득세 계산기

이 계산기에서 가장 중요한 입력은 양도일입니다

양도소득세는 양도 시점의 법으로 계산됩니다. 다른 세금 계산기가 「오늘」을 기준일로 쓰는 자리를 이 계산기에서는 양도일이 대신합니다 — 그 하루가 다섯 가지를 가릅니다.

세액이 실제로 배 이상 갈립니다. 조정대상지역 2주택 · 양도 1,500,000,000원 · 취득 800,000,000원 · 필요경비 30,000,000원 · 보유 5년이면, 양도일이 2026년 5월 1일일 때 총 237,897,000원이고 9월 1일이면 415,701,000원입니다 — 1.75배입니다. 배제 기간에는 장기보유특별 공제까지 되살아나기 때문입니다.

계산 방법 — 순서가 조문 문언으로 고정돼 있습니다

1. 양도차익 (§92②1호, §97①)

양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 셋 다 실지거래가액 기준입니다. 음수(양도차손)면 세액이 0원이고, 음수로 표시하지 않습니다.

2. 1세대1주택 비과세와 고가주택 안분 (§89①3, §95③, 시행령 §160①)

양도가액이 1,200,000,000원 이하면 전액 비과세입니다(초과가 아니라 이하입니다 — 1,200,000,000원 정확히도 비과세입니다). 넘으면 과세비율 = (양도가액 − 1,200,000,000원) ÷ 양도가액 을 양도차익과 장기보유특별공제에 함께 곱합니다.

3. 장기보유특별공제 (§95②)

표가 둘이고 둘 다 §95② 에 있습니다 — 본문의 표1(보유기간만, 최대 30%)과 단서의 표2(1세대1주택, 보유 + 거주 합산 최대 80%)입니다. 보유 3년 미만이면 공제가 없고, 중과 대상이면 보유기간과 무관하게 0원입니다.

4. 과세표준 (§92②3호, §103①)

양도소득금액 − 양도소득기본공제 2,500,000원. 기본공제는 연 단위이고 소득별(자산군별) 이라, 같은 해에 다른 부동산을 이미 양도했다면 남은 금액만 공제됩니다.

5. 세율과 경합 (§104①·⑦, §55①)

기본세율(초과누진 8구간)에 중과 세율과 단기보유 세율을 후보로 쌓아 가장 큰 세액을 고릅니다(§104① 후단·§104⑦ 후단).

6. 개인지방소득세 (지방세법 §103②·§103의3①·⑩)

같은 과세표준에 지방세법의 자기 세율표를 적용해 따로 계산합니다 — 「소득세의 10%」라는 조문은 없습니다.

7. 신고기한 (§105①1호, 지방세법 §103의5①)

예정신고는 양도소득세가 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 개인지방소득세가 그 기한에 2개월을 더한 날까지입니다.

자세한 근거 조문과 확인일은 계산 방법론 에 전부 공개했습니다.

「1세대1주택 비과세」와 「장특공 표2」는 서로 다른 요건입니다

같은 「1세대1주택」이라는 낱말인데 요건이 다릅니다. 체크 하나로 둘을 함께 켜면 세액을 과소계산합니다.

반례: 비조정지역 주택 · 보유 5년 · 거주 0년 · 양도 2,000,000,000원. §154① 은 거주기간을 요구하지 않으므로 비과세 요건을 충족하지만, §159의4 는 충족하지 못해 1,200,000,000원 초과분의 공제는 표1 10% 입니다. 체크만 보고 표2 를 주면 20% 를 주어 절반을 더 공제하게 됩니다. 그래서 이 계산기는 거주기간을 별도 입력으로 받아 두 판정을 독립으로 실행합니다.

§159의4 원문(시행 2026-07-01, 대통령령 제36343호)은 이렇습니다 — 「법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 …에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일 …현재 국내에 1주택(제155조·제155조의2·제156조의2·제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다」. 거주 2년 요건은 대통령령 제29242호(2018-10-23)가 넣었고 그 부칙이 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용합니다(취득시기 경과조치가 없습니다). 조번호는 2021-02-17 §159의3 신설로 §159의4 로 옮겨졌으므로 2020년 양도분은 §159의3 을 인용해야 합니다.

장기보유특별공제 — 표가 둘이고 둘 다 §95② 에 있습니다

§95④ 는 표가 아니라 보유기간 기산 규정입니다. 표1 은 §95② 본문, 표2 는 같은 항 단서입니다.

거주 열에만 「2년 이상 3년 미만」 행이 따로 있습니다 — 보유 열에는 2년대 구간이 없습니다. 그래서 거주 2년 · 보유 3년이면 보유 12% + 거주 8% = 20% 입니다. 두 열을 합산하므로 최대 80% 이고, 표1 의 상한은 30% 입니다.

경계가 전부 「이상」입니다 — 보유 3년 정확히가 표1 6%, 표2 12% 입니다. 보유 3년 미만은 §95② 본문이 공제 자체를 주지 않습니다.

2020년 이전 양도는 이 계산기가 표2 를 적용하지 않습니다. 표2 가 2021년 1월 1일 시행분부터 (보유 단일 열 최대 80%) → (보유 최대 40% + 거주 최대 40%)로 바뀌었는데, 2020년 양도분은 거주 2년 자격 요건은 있으면서 표는 단일 열인 특이 구간입니다 — 그 구간을 지어내지 않고 「확인 중」으로 둡니다. 거주기간을 비우면 표1 로 계산되어 장기보유특별공제와 과세표준은 그대로 나옵니다 — 그 양도일의 다른 요율도 확인된 범위 안이라면 세액까지 나옵니다(2020년 양도는 기본세율표가 2023-01-01 부터라 세액이 「확인 중」입니다).

조정대상지역 다주택 중과 — 한 스위치가 두 가지를 바꿉니다

조정대상지역 다주택 중과는 §104⑦ 이 세율에 20%p(3주택 이상은 30%p) 를 더하고 같은 자산을 §95② 본문의 괄호가 장기보유특별공제에서 배제하는 것입니다 — 「제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다」. 그래서 중과 대상이면 보유 15년이어도 공제가 0원입니다.

중과는 2026년 5월 10일 이후 양도부터 다시 적용됩니다. 한시 배제는 부칙이 아니라 시행령 조문 본문에 날짜가 박혀 있었고, 그 날짜가 세 번 연장된 뒤 연장되지 않았습니다.

배제에는 보유기간 요건이 있습니다. 그 호의 본문이 「법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(…) 이상인 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택」이라, 배제 기간의 양도여도 보유 2년 미만은 중과 제외 주택이 아닙니다 — 배제를 도입한 첫 판(시행 2022-05-31)부터 시행예정본 (2027-01-01)까지 7개 판 전부에 이 요건이 있습니다. 다만 그 경우 단기보유 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)과 경합해 큰 쪽이 세액이 되므로, 중과 세액이 실제로 적용되는 것은 과세표준이 아주 큰 구간뿐입니다.

그 「2년」의 괄호에 정비사업조합 특례가 있습니다. 위에서 「2년(…)」으로 줄인 괄호의 원문이 「재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다」입니다. 이 계산기는 취득일을 한 칸만 받으므로 신축주택 취득일을 넣으면 보유기간이 2년 미만으로 잡혀 배제 기간의 양도인데도 중과가 적용됩니다(세액은 과대 방향입니다). 해당하면 취득일 칸에 기존건물의 취득일을 넣어 주세요 — 그 기산 특례를 이 계산기가 스스로 판정하지는 않습니다.

경과조치는 이 계산기가 판정하지 않습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결했거나 토지거래허가를 신청한 건은 계약체결일부터 4개월(시행령이 표로 정한 서울 21개 구·경기 12개 지역은 6개월) 이내에 양도해야 하고, 2026년 5월 10일 이후 계약분은 2026년 9월 9일까지(표의 지역은 2026년 11월 9일까지) 양도해야 합니다 — 계약체결일을 묻지 않으므로 그 판정을 하지 않습니다. 그 표는 조정대상지역 목록이 아닙니다 — 유예기간이 6개월인 지역의 목록입니다. 혼용하면 엉뚱한 중과 판정이 됩니다.

다시 유예될 수 있습니다. 세 번 연장된 이력이 있고, 배제 기간이 조문 본문에 있어 시행령 개정만으로 바뀝니다. 소급 연장이 나오면 이미 한 양도의 세액이 달라집니다 — 최종 확인일은 2026년 9월 11일입니다.

세율 — 초과누진 기본세율에 두 종류가 경합합니다

문언이 84만원 + (1,400만원을 초과하는 금액의 15퍼센트) 형태입니다 — 누적기초액 + 한계세율이고 경계 7개 전부에서 정확히 이어집니다(840,000원 = 14,000,000원 × 6%, 6,240,000원 = 840,000원 + 36,000,000원 × 15% …).

단기 세율의 주택 특례가 별도입니다. 2호는 일반 40%인데 주택· 조합원입주권·분양권은 60%, 3호는 일반 50%인데 주택 등은 70% 입니다(2021-06-01 시행). 일반 세율을 주택에 쓰면 세액이 크게 과소해집니다. 경합이 실제로 갈리는 예: 조정대상지역 3주택 · 보유 1.5년 · 과세표준 197,500,000원이면 중과 경로가 114,360,000원인데 단기 세율이 118,500,000원이라 단기가 이깁니다.

개인지방소득세 — 「소득세의 10%」라는 조문은 없습니다

「소득세의 10%」라는 조문은 없습니다. 이 도메인의 다른 계산기는 부가세목을 본세의 몇 %로 계산하는데 양도소득분은 구조가 다릅니다. 지방세법 §103② 가 과세표준을 소득세와 같게 두고, 세율은 §103의3① 이 자기 표로 정합니다. 그래서 이 계산기는 지방소득세를 독립으로 계산하고 경합도 따로 판정합니다.

중과의 「대통령령으로 정하는 1세대 2주택/3주택」은 소득세법 시행령을 동적으로 인용합니다 — 지방세법 시행령 §100⑬~⑯ 이 「「소득세법 시행령」 제167조의10 / 제167조의11 / 제167조의3 / 제167조의4에 따른 주택」이라고만 합니다(신설 2018-03-27). 그래서 두 세목의 중과와 한시 배제가 한 몸으로 움직이고, 지방소득세만 중과였던 구간은 없습니다.

결과가 양도소득세의 정확히 1/10 이 되는 것은 검증 대상이지 전제가 아닙니다. 두 표가 같은 문언 구조에 1/10 값을 갖기 때문이고, 이 저장소의 테스트가 두 세율표의 모든 경계에서 그것을 확인합니다. 다만 조례 가감(§103의3④)과 지방세특례제한법 감면에서는 깨집니다 — 조례로 실제로 가감한 지자체가 있는지는 자치법규 정보라 확인하지 못해 표준세율로 계산했습니다.

신고기한 — 두 세목이 다릅니다

2026년 9월 1일 양도라면 양도소득세는 2026년 11월 30일, 개인지방소득세는 2027년 2월 1일까지입니다(2개월을 더한 2027년 1월 30일이 토요일이라 다음 월요일로 밀립니다 — 아래 참고). 예정신고를 했으면 확정신고를 생략할 수 있지만, 같은 해에 누진세율 대상 자산을 두 번 이상 예정신고한 경우 등은 해야 합니다. 양도차손이거나 세액이 0원이어도 예정신고 의무는 있습니다(§105③, 지방세법 §103의5②).

개인지방소득세 기한은 「양도일에서 4개월」이 아닙니다. 지방세법 §103의5① 의 기산점은 양도일이 아니라 소득세 신고기한이라, 소득세 기한이 짧은 달에서 먼저 끊기면 두 계산이 갈립니다 — 2030년 12월 15일 양도의 소득세 기한은 2031년 2월 28일이고 거기에 2개월을 더하면 2031년 4월 28일인데, 양도일에서 곧바로 4개월을 세면 2031년 4월 30일이 나옵니다. 이 계산기는 조문 순서대로 두 번 계산합니다.

토요일·일요일은 반영했고, 공휴일·노동절은 반영하지 못했습니다. 기한 말일이 토요일·일요일(1호), 「공휴일에 관한 법률」의 공휴일·대체공휴일(2호), 노동절(3호)이면 그 다음 날이 기한입니다(국세기본법 §5①, 개인지방소득세는 지방세기본법 §24①). 이 계산기는 1호만 적용해 토·일에 걸린 기한을 다음 평일로 밉니다. 2호·3호는 음력 명절과 임시공휴일까지 담은 공휴일 달력이 없어 계산하지 못했습니다 — 그 보정도 기한을 뒤로만 밀기 때문에 표시된 날짜는 실제 기한보다 이르거나 같습니다. 늦게 나오는 일은 없습니다.

「말일부터 2개월」의 기산점은 초일을 세는지에 따라 갈립니다 (국세기본법 §4·지방세기본법 §23 이 민법으로 보내고, 민법 §157 의 본문과 단서가 갈립니다) — 초일을 세지 않으면 2개월 뒤 달의 말일이고, 세면 민법 §160② 로 그보다 이른 날입니다. 두 날짜도 신고기한이므로 위의 토·일 보정을 똑같이 받는데, 셋 모두에 그 보정을 적용하면 표시된 날짜는 언제나 두 값 사이입니다. (보정한 표시 날짜를 보정하지 않은 값과 견주면 표시 쪽이 늦어 보일 수 있습니다 — 비교 대상이 어긋난 것입니다.)

개인지방소득세의 「해당 신고기한」은 토·일 보정을 마친 소득세 기한으로 읽었습니다. 지방세법 §103의5① 이 그 기한에 2개월을 더하라고만 하고 보정 전인지 후인지를 밝히지 않습니다. 소득세 기한 자체가 국세기본법 §5① 로 확정되는 날이므로 보정 후로 읽었습니다. 보정 전 기한에 2개월을 더하는 독법을 취하면 이 계산기의 날짜가 그보다 늦어지는 경우가 있습니다 — 2015~2040 양도일 9,497건 중 2,681건입니다. 신고 전에 홈택스·위택스에서 기한을 확인해 주세요.

이 계산기가 하지 않는 것

• 1세대1주택 비과세 요건을 판정하지 않습니다(법 §89①3, 시행령 §154①). 체크 여부를 그대로 씁니다. 「1세대」의 판정에는 생계 동일 여부가 걸려 있고(법 §88 6호), 취득 당시 조정대상지역이었는지도 우리가 알 수 없습니다. 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 이 비과세가 아예 적용되지 않습니다(§89②) — 그 보유 사실도 묻지 않습니다.
• 1세대1주택으로 「보는」 특례를 판정하지 않습니다(시행령 §155). 스스로 판단할 수 있는 것은 셋입니다 — 일시적 2주택(종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 취득하고 3년 이내 양도, §155①. 수도권 법인·공공기관이 수도권 밖으로 이전한 경우는 5년, §155⑯), 동거봉양 합가 10년(§155④), 혼인 10년 (§155⑤ — 2024년 11월 12일 대통령령 제34990호가 5년에서 늘렸습니다). §155① 의 3년은 대통령령 제33267호 부칙 §8 로 2023년 1월 12일 이후 양도분부터입니다. 나머지 항은 임대주택 등록·기준시가·영농 종사 같은 요건이 걸려 이 화면으로 판정할 수 없습니다.
• 조정대상지역 지정 여부를 판정하지 않습니다. 국토교통부장관 공고 사항(주택법 §63의2④)이라 법령 데이터에 지정 이력이 없습니다. 중과는 「양도 당시」, 비과세의 거주 2년 요건은 「취득 당시」를 보므로 두 시점이 모두 필요합니다.
• 중과 배제의 경과조치와 다른 중과 제외 주택을 판정하지 않습니다 (시행령 §167의3① 1호~13호, §167의10①). 계약체결일을 묻지 않고, 장기임대주택· 수도권·광역시 밖 저가주택·인구감소지역 주택 등의 요건도 확인하지 않습니다.
• 취득가액을 모를 때 그 금액을 구해 주지 않습니다(법 §97①1호나목, 시행령 §163⑫ → §176의2②~④). 적용 순서(매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가)와 개산공제(주택은 취득 당시 기준시가의 3/100, 시행령 §163⑥2호가목), §97②2호 단서의 선택권, 신축·증축 후 5년 내 양도의 5% 가산세(법 §114의2)는 위 자주 묻는 질문에 적었습니다 — 기준시가를 우리가 알 수 없습니다.
• 같은 해 다른 양도와의 합산·통산을 계산하지 않습니다. 양도소득 기본공제 250만원은 연·자산군별이라 이미 쓴 만큼 줄어들고(그러면 실제 세액이 이 결과보다 큽니다), 자산을 둘 이상 양도하면 §104⑤ 의 합산 규정이, 양도차손이 있으면 §102 의 통산이 적용됩니다. 이 계산기는 한 건만 다룹니다.
• 조례에 따른 개인지방소득세 가감을 반영하지 않았습니다 (지방세법 §103의3④, 표준세율의 ±50%). 자치법규 정보라 실제로 가감한 지자체가 있는지 확인하지 못해 표준세율로 계산했습니다.
• 범위 밖 — 미등기양도(70%, §104①10호), 용도변경 주택의 장기보유특별공제(§95⑤⑥, 2025년 1월 1일 이후 양도분), 조세특례제한법 감면, §97의2 이월과세(배우자·직계존비속에게 증여받은 자산을 양도하는 경우), 토지· 상가·주식·파생상품·국외자산, 분양권 자체의 양도(§55① 대신 60%)입니다.
• 보유기간의 초일 산입 여부를 확인하지 못했습니다. 취득일부터 양도일까지를 주기(anniversary) 방식으로 세어, 2020년 9월 1일 취득·2023년 9월 1일 양도를 3년으로 봅니다. 실무에서 「양도일 − 취득일 + 1일」로 세어 하루 일찍 다음 구간에 넣는 설명이 흔한데 그 근거 조문을 찾지 못했습니다 — 두 방식은 경계에서 하루 다르고, 이 계산기의 방식이 공제율을 낮게 잡는 과대 방향입니다.
• 10원 미만 끝수 절사를 적용하지 않았습니다. 근거를 확인하지 못했습니다 — 취득세·재산세·종합부동산세 계산기와 같은 미해결 항목입니다.
• 과거 양도일의 요율을 소급해 짐작하지 않습니다 — 대조한 범위만 확정입니다. 항목마다 시작일이 다릅니다.
  • 2017-07-26 부터 — 고가주택 기준 900,000,000원 (시행령 §156①). 2021-12-08 부터 1,200,000,000원 (법 §89①3).
  • 2018-04-01 부터 — 양도소득기본공제 2,500,000원.
  • 2019-01-01 부터 — 장기보유특별공제 표1.
  • 2021-01-01 부터 — 장기보유특별공제 표2(보유 + 거주).
  • 2021-06-01 부터 — 단기보유 세율의 주택 특례와 중과 가산율, 그리고 중과 판정에 필요한 한시 배제 스케줄.
  • 2023-01-01 부터 — 기본세율표 8구간(§55①)과 개인지방소득세 세율(지방세법 §92①·§103의3①·⑩). 두 세목의 시작일이 같습니다 — 지방세법 §92① 의 8구간 표를 넣은 법률 제19230호는 2023년 3월 14일에 공포됐지만, 그 부칙 제2조 단서가 §92① 의 개정규정을 「2023년 1월 1일 이후 납세의무가 성립되는 분부터」 적용하게 하고 양도소득의 경과조치(부칙 제13조)는 §103의3①8호·9호에만 남습니다.
  그보다 과거 양도일에서는 해당 항목이 세액 대신 「확인 중」이 됩니다.

예시

모두 개인의 국내 주택 1건 양도이고, 따로 적지 않으면 양도일은 2026년 9월 1일 입니다. 조세특례제한법 감면과 같은 해 다른 양도는 없다고 보았습니다.

1. 1세대1주택 · 양도 1,000,000,000원 — 1,200,000,000원 이하라 전액 비과세입니다. 양도소득세와 개인지방소득세가 모두 0원입니다.
2. 1세대1주택 고가주택 · 양도 2,000,000,000원 · 취득 1,000,000,000원 · 필요경비 50,000,000원 · 보유 12년 · 거주 12년 — 양도차익 950,000,000원, 과세비율 40%, 과세대상 양도차익 380,000,000원, 표2 공제 80% = 304,000,000원, 과세표준 73,500,000원 → 양도소득세 11,880,000원 · 개인지방소득세 1,188,000원 · 총 13,068,000원.
3. 같은 입력에 거주 1년 — 표1 로 돌아갑니다. 보유 12년 24% = 91,200,000원, 과세표준 286,300,000원 → 양도소득세 88,854,000원 · 개인지방소득세 8,885,400원 · 총 97,739,400원. 거주기간 하나로 7.5배입니다.
4. 일반 2주택 · 조정대상지역 · 양도 1,500,000,000원 · 취득 800,000,000원 · 필요경비 30,000,000원 · 보유 5년 — 중과라 장기보유특별공제가 0원입니다. 과세표준 667,500,000원 → 기본세율 244,410,000원 + 가산 20%p 133,500,000원 = 양도소득세 377,910,000원 · 개인지방소득세 37,791,000원 · 총 415,701,000원.
5. 같은 입력에 양도일 2026년 5월 1일 — 중과 배제 기간입니다. 표1 보유 5년 10% = 67,000,000원, 과세표준 600,500,000원 → 양도소득세 216,270,000원 · 개인지방소득세 21,627,000원 · 총 237,897,000원. 양도일 하나로 1.75배입니다.
6. 조정대상지역 3주택 · 보유 1.5년 · 양도 1,000,000,000원 · 취득 800,000,000원 · 필요경비 0원 — 과세표준 197,500,000원. 중과 경로가 55,110,000원 + 59,250,000원 = 114,360,000원인데 단기보유 1~2년 주택 60% 가 118,500,000원이라 단기가 이깁니다. 양도소득세 118,500,000원 · 개인지방소득세 11,850,000원(같은 경합을 §103의3 으로 독립 판정) · 총 130,350,000원.
7. 1세대1주택 고가주택 · 양도 2,000,000,000원 · 취득 1,500,000,000원 · 필요경비 0원 · 보유 3년 · 거주 2년 — 표2 의 8% 행이 쓰이는 경우입니다. 과세대상 양도차익 200,000,000원, 공제 보유 12% + 거주 8% = 20% = 40,000,000원, 과세표준 157,500,000원 → 양도소득세 39,910,000원 · 개인지방소득세 3,991,000원 · 총 43,901,000원.

자주 묻는 질문

왜 양도일을 묻나요? 오늘 날짜로 계산하면 안 되나요?

양도소득세는 양도 시점의 법으로 계산됩니다. 이 계산기에서 양도일 하나가 다섯 가지를 가릅니다 — 기본세율표(소득세법 §55①), 단기보유 세율의 주택 특례(§104①2호·3호, 2021-06-01 시행), 고가주택 기준(§89①3, 9억원에서 12억원으로 2021-12-08), 장기보유특별공제 표2(2021-01-01 시행), 그리고 조정대상지역 다주택 중과의 한시 배제(시행령 §167의3①12의2 가목, 2026년 5월 9일 양도분까지)입니다. 마지막 것이 특히 큽니다 — 조정대상지역 2주택·양도 15억원·취득 8억원·보유 5년이면 양도일이 2026년 5월 1일일 때 총 237,897,000원이고 9월 1일이면 415,701,000원입니다. 같은 집, 같은 값인데 1.75배입니다.

1세대1주택 비과세 요건을 충족하는데 거주기간을 또 왜 묻나요?

두 요건이 서로 다릅니다. 비과세 요건(시행령 §154①)은 보유 2년을 요구하고, 거주 2년은 「취득 당시 조정대상지역」에 있던 주택에만 요구합니다 — 게다가 수용·해외이주 같은 사유(단서 1~3호)에는 보유·거주 제한이 아예 없습니다. 반면 장기보유특별공제 표2 의 대상은 시행령 §159의4 의 「양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것」이고, 지역과 무관하게 거주 2년을 요구하며 면제 규정이 없습니다. 그래서 비조정지역 주택을 5년 보유하고 거주하지 않은 사람은 비과세 요건은 충족하지만 표2 는 충족하지 못해 표1(최대 30%)로 계산됩니다. 체크 하나로 둘을 함께 켜면 공제를 두 배로 주어 세액을 과소계산합니다.

거주기간이 2년 미만이면 표2 의 거주 열만 0%인가요?

아닙니다. 표1로 돌아갑니다. §95② 가 「본문 = 표1, 단서 = 표2」 구조이고 단서의 대상이 시행령 §159의4 의 요건을 충족하는 주택이므로, 자격이 없으면 단서가 발동하지 않습니다. 표2 의 거주 열이 「2년 이상 3년 미만 8%」에서 시작하고 2년 미만 행이 아예 없는 것도 같은 독법입니다. 차이가 큽니다 — 보유 12년·거주 12년이면 표2 로 80%인데, 같은 입력에 거주만 1년이면 표1 24% 입니다.

중과되면 세율만 올라가나요?

아닙니다. 두 가지가 함께 걸립니다. 세율에 20%p(3주택 이상은 30%p)가 더해지고(§104⑦), 같은 자산이 장기보유특별공제에서 배제됩니다 — 그 근거는 세율 조항이 아니라 §95② 본문의 괄호("제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다")입니다. 그래서 보유기간이 15년이어도 공제가 회복되지 않습니다. 세율만 올리고 공제를 그대로 두면 세액이 크게 과소해집니다.

중과 배제가 끝났다는 게 확실한가요?

현행 시행령 문언으로는 그렇습니다. 배제는 부칙이 아니라 조문 본문에 날짜가 박혀 있고(시행령 §167의3①12의2 가목, 2주택은 §167의10①12의2 가목) 그 날짜가 「2026년 5월 9일」입니다. 세 번 연장된 뒤(2023-05-09 → 2024-05-09 → 2025-05-09 → 2026-05-09) 대통령령 제36129호(2026-02-27)에서 연장되지 않았고, 그 뒤 제36276호(2026-04-23)·제36343호(2026-05-22)와 시행예정본(2027-01-01)까지 같은 날짜입니다. 가·나·다목을 신설한 것은 「연장 없음」으로 적힌 바로 그 제36129호이고 제36276호(2026-04-23)가 나목을 고쳐 기한을 더했는데, 그 목들은 연장이 아니라 경과조치입니다 — 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하거나 토지거래허가를 신청한 건에 대해 계약체결일부터 4개월(시행령이 표로 정한 서울 21개 구·경기 12개 지역은 6개월), 늦어도 2026년 11월 9일까지 양도할 것을 요구합니다. 다만 세 번 연장된 이력이 있으니 다시 유예될 수 있습니다 — 최종 확인일은 2026년 9월 11일입니다.

개인지방소득세는 양도소득세의 10%인가요?

결과는 그렇게 나오지만 「소득세의 10%」라는 조문은 없습니다. 지방세법 §103② 가 과세표준을 소득세와 같게 두고, 세율은 §103의3① 이 따로 정합니다 — 1호가 §92① 의 8구간 표(1천분의 6~45)를 준용하고, 2호가 보유 1~2년 주택 1천분의 60, 3호가 1년 미만 주택 1천분의 70, ⑩ 이 조정대상지역 다주택에 1천분의 20(3주택 이상 30)을 더합니다. 경합 판정도 따로 적혀 있습니다. 그래서 이 계산기는 지방소득세를 독립으로 계산하고, 두 결과가 정확히 1/10 로 맞는지를 세율표의 모든 경계에서 검증합니다. 1/10 이 깨지는 자리도 있습니다 — 지방자치단체가 조례로 표준세율을 ±50% 가감할 수 있고(§103의3④), 감면·세액공제의 근거가 조세특례제한법이 아니라 지방세특례제한법(§103의4)입니다.

취득가액을 모르면 어떻게 하나요?

이 계산기는 취득가액을 구해 주지 않고 절차만 알려 드립니다. 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액(양도일 전후 3개월) → 감정가액(감정평가법인 2곳 이상, 기준시가 10억원 이하면 1곳도 가능) → 환산취득가액 → 기준시가를 차례로 씁니다(§97①1호나목, 시행령 §163⑫ → §176의2②~④). 환산취득가액을 쓰면 실제 지출 대신 개산공제를 받는데 주택은 취득 당시 기준시가의 3/100 입니다(시행령 §163⑥2호가목). 이때 §97②2호 단서로 「환산취득가액 + 개산공제」와 「실제 자본적지출액 + 양도비」 중 큰 쪽을 고를 수 있습니다. 건물을 신축하거나 85㎡ 넘게 증축한 뒤 5년 안에 팔면서 감정가액·환산취득가액을 쓰면 그 금액의 5%가 가산세로 붙습니다(§114의2). 기준시가를 우리가 알 수 없어 계산하지 않습니다.

신고는 언제까지 하나요?

두 세목의 기한이 다릅니다. 예정신고는 양도소득세가 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(§105①1호)이고, 개인지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지입니다(지방세법 §103의5①). 예를 들어 2026년 9월 1일 양도라면 양도소득세는 2026년 11월 30일, 개인지방소득세는 2027년 2월 1일까지입니다(1월 30일이 토요일이라 국세기본법 §5①1호·지방세기본법 §24①1호로 다음 평일까지입니다). 확정신고는 양도소득세가 다음 연도 5월 1일 ~ 5월 31일(§110①), 개인지방소득세가 다음 연도 7월 31일(§103의7①)입니다 — 예정신고를 했으면 확정신고를 생략할 수 있지만, 같은 해에 누진세율 대상 자산을 두 번 이상 예정신고한 경우 등은 해야 합니다. 양도차손이거나 세액이 0원이어도 예정신고 의무는 있습니다(§105③).

계산 결과와 실제 신고액이 다릅니다

먼저 필요경비를 넣으셨는지 확인해 주세요 — 비우면 0원으로 계산해 세액이 실제보다 큽니다. 1세대1주택이라면 거주기간도 확인해 주세요(비우면 표1로 계산됩니다). 그다음은 이 계산기가 판정하지 않는 것들입니다: 1세대1주택 요건과 시행령 §155 의 특례(일시적 2주택, 동거봉양, 혼인 등), 조정대상지역 지정 여부, 중과 배제의 경과조치와 시행령 §167의3① 의 다른 중과 제외 주택, 조세특례제한법 감면, §97의2 이월과세입니다. 같은 해에 다른 자산을 양도했다면 양도소득기본공제 250만원이 이미 쓰였을 수 있고(그러면 실제 세액이 더 큽니다) 합산 규정(§104⑤)도 적용됩니다. 10원 미만 끝수 절사는 근거를 확인하지 못해 적용하지 않았습니다.