재산세 계산기

계산 방법

재산세는 6월 1일 소유자에게 부과됩니다(지방세법 §114). 그래서 이 계산기의 기준 연도는 오늘이 속한 연도이고, 6월 2일에 집을 팔아도 그 해 재산세는 판 사람이 냅니다.

1. 과세표준

시가표준액 × 공정시장가액비율. 시가표준액은 주택공시가격이지 매매가가 아닙니다(부동산공시가격 알리미에서 확인).

2. 재산세 본세

과세표준에 초과누진 세율표를 적용합니다. 1세대1주택으로서 시가표준액 9억원 이하이면 특례세율(§111의2)을, 그 밖에는 표준세율(§111①3나)을 씁니다.

3. 도시지역분

같은 과세표준 × 0.14% 를 재산세 세액에 더합니다(§112①2).

4. 지분 안분

세액을 낸 뒤에 지분율을 곱합니다 — 세율을 어디에 적용하는지가 §113③, 지분권자가 자기 지분만 부담하는 근거가 §107①1 입니다. 순서를 바꾸면 초과누진 때문에 세액이 실제보다 적게 나옵니다.

5. 지방교육세

재산세 본세 × 20%(§151①6). 도시지역분은 과세표준에서 빠집니다 — 넣으면 총액이 과대해집니다.

자세한 근거 조문과 확인일은 계산 방법론 에 전부 공개했습니다.

1세대1주택은 두 가지를 켜는데 문턱이 다릅니다

이 계산기에서 가장 틀리기 쉬운 자리입니다. 체크박스 하나가 켜는 두 특례의 요건이 서로 다릅니다.

그래서 시가표준액 12억원 1세대1주택은 45% 비율을 받지만 특례세율은 받지 못합니다. 그 경우 결과에 경고를 함께 냅니다. 위임 범위 자체도 다릅니다 — 법 §110①2 가 주택 일반은 40~80%, 1세대1주택은 30~70% 로 위임합니다. 비율 특례의 단서에 시가표준액 상한이 없다는 것은 조문이 명시합니다 — "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다".

구간 경계는 시가표준액 기준입니다 — 과세표준이 아닙니다. 둘 다 "이하" 이므로 3억원 정확히는 43%, 6억원 정확히는 44%입니다. 1세대1주택이 아니면 구간과 무관하게 60% 입니다.

이 특례의 일몰은 부칙이 아니라 조문 본문에 있습니다 — 시행령 §109①2 단서가 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세" 로 연도를 박아 두고, 매년 5~6월 시행령 개정으로 그 숫자만 바꿔 왔습니다. 그래서 2027년분 이후는 확인된 값이 없고, 그 기준일에는 계산기가 세액을 내지 않고 "확인 중" 으로 둡니다. 특례가 사라져 60% 로 돌아간다고 단정할 수도 없어 값을 지어내지 않았습니다. 아래 표들은 확인된 마지막 연도인 2026년분 기준입니다.

세율표 — 초과누진, 조문 문언 그대로

조문 문언이 60,000원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5 형태입니다 — 누적기초액 + 한계세율이고, "누진공제" 라는 낱말도 값도 지방세법에 없습니다. 소득세와 모양이 달라 헷갈리기 쉬운 지점입니다.

두 표 모두 경계에서 정확히 이어집니다 — 표준세율은 60,000원 = 6천만원 × 0.1%, 195,000원 = 60,000원 + 9천만원 × 0.15%, 570,000원 = 195,000원 + 1억5천만원 × 0.25% 입니다. 특례세율의 일몰은 2026-12-28(법률 제17769호 부칙 §2 "시행일부터 6년", 시행일 2020-12-29, 당초 3년에서 2023-12-29 개정으로 연장) 이라, 그 뒤 기준일에는 계산기가 특례세율을 적용하지 않고 경고를 냅니다.

과세표준상한제 — 세부담상한이 아닙니다

전년도 세액의 105%·110%·130%를 넘지 않는다는 세부담상한(§122)은 주택에 적용되지 않습니다. 법률 제19230호(2023-03-14 개정, 시행 2024-01-01)가 §122 의 1~3호를 삭제하고 단서를 "다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다" 로 바꿨습니다. 인터넷 자료와 옛 지자체 안내문에는 아직 널려 있습니다.

그 자리를 과세표준상한제(§110③, 시행령 §109의2) 가 대신하는데, 세액이 아니라 과세표준에 걸립니다. 그래서 필요한 값도 전년도 세액이 아니라 직전연도 시가표준액입니다 — 이 계산기가 전년도 세액을 묻지 않는 이유입니다.

직전연도 과세표준 상당액

직전연도 시가표준액 × 올해의 공정시장가액비율 — "올해의" 입니다. 시행령 §109의2① 문언이 "과세기준일 현재 해당 주택에 대한 …공정시장가액비율" 이라, 직전연도 비율을 쓰면 틀립니다.

과세표준상한액

직전연도 과세표준 상당액 + (올해 과세표준 × 5%)

적용

과세표준 = min(올해 과세표준, 과세표준상한액)

상한율 5% 는 시행령 §109의2② 값이고 법 §110③ 은 0~5% 범위 로 위임하므로 낮아질 수 있습니다. 이 제도는 2024년분부터입니다. 직전연도 시가표준액을 비우면 상한을 적용하지 않으므로, 상한이 걸리는 해에는 결과가 실제보다 큽니다.

직전연도 시가표준액이 없으면 해당 연도 시가표준액을 넣으세요. 시행령 §109의2① 의 괄호가 "직전 연도의 시가표준액이 없는 경우에는 해당 연도의 시가표준액을 말한다" 고 합니다 — 신축주택 등이 그렇습니다. 그 경우 상한액이 과세표준 + 과세표준 × 5% 가 되어 상한은 걸리지 않습니다. 0원을 넣는 것과 다릅니다: 0원은 상한액을 과세표준의 5% 로 떨어뜨려 세액을 터무니없이 낮추므로 입력 오류로 막습니다.

소방분 지역자원시설세 — 고지서의 과세표준을 받습니다

재산세 고지서에 함께 실리는 세목입니다(지방세법 §146③1). 과세표준을 우리가 산정할 수 없습니다 — §146④ 단서가 "제4조제2항을 준용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액" 이라 하고, 주택공시가격에서 건물분만 분리하는 방법·비율이 법령에 없습니다. 그래서 고지서에 적힌 값을 그대로 받습니다.

소방분 과세표준에 1세대1주택 비율(43~45%)이 적용되는지는 원문으로 결론이 나지 않았습니다 — §146④ 단서는 "제110조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율" 을 지시하는데, 시행령 §109①2 단서는 자기 적용범위를 "재산세의 과세표준을 산정하는 경우" 로 한정합니다. 문언대로면 60%, 목적론적으로 보면 43~45% 입니다. 고지서 값을 입력받는 설계가 이 미결 문제를 우회합니다 — 고지서의 소방분 과세표준에는 이미 비율이 반영돼 있습니다.

이 세목은 지분으로 안분하지 않습니다. 안분 규정이 여기까지 미치지 않는다는 문언 근거가 있습니다 — §147②의 준용 목록이 "제114조, 제115조, 제118조(…), 제119조의2 및 제122조(…)" 뿐이고 §113(세율적용)도 §107 (납세의무자)도 없습니다. 그래서 고지서 값을 본인 몫으로 전제하고 그대로 씁니다. 그 전제가 틀려 넣은 값이 주택 전체 몫이면 소방분과 총액이 실제보다 큽니다 — 이 항목은 과대 방향입니다.

화재위험 건축물 중과(200%·300%, §146③2·2의2)는 주택에 걸리지 않습니다 — 시행령 §138 이 "주거용이 아닌" 건축물로 한정합니다. 지역자원시설세에는 지방교육세가 붙지 않습니다 — §150·§151① 의 목록에 없습니다.

납기와 소액징수면제

주택 재산세는 7월 16일~31일과 9월 16일~30일에 각각 1/2 씩 고지됩니다(§115①3). 지방교육세와 소방분 지역자원시설세는 재산세에 부가되어 함께 고지됩니다.

다만 해당 연도에 부과할 재산세액이 20만원 이하이면 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다(§115① 단서). "할 수 있다" 는 임의규정이라 지방자치단체에 따라 다릅니다 — 이 계산기는 분할을 단정하지 않고 그 가능성만 알립니다.

소액징수면제(§119) — 고지서 1장당 재산세로 징수할 세액 (본세 + 도시지역분)이 2,000원 미만이면 그 재산세를 징수하지 않습니다. 위 20만원과 같은 낱말이라 같은 값으로 판정합니다 — 본세만 보면 도시지역분이 켜진 거의 모든 경우에 이 안내가 거짓이 됩니다(본세 645원 + 도시지역분 1,806원 = 2,451원은 징수 대상입니다). 안분 후 금액으로 판정하고, 한 장의 고지서에 어느 세목이 함께 실리는지를 이 계산기가 알 수 없어 해당하는 경우 세액을 0원으로 만들지 않고 경고만 냅니다. 지역자원시설세에는 같은 2,000원 기준의 자기 조문(§148)이 따로 있어 별개로 셉니다.

이 계산기가 하지 않는 것

• 1세대1주택 판정을 하지 않습니다(시행령 §110의2). 세대는 과세기준일 현재 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)이고, 배우자와 19세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 달라도 합산됩니다. 반대로 65세 이상 직계존속 동거봉양 합가, 세대 전원의 90일 이상 출국은 별도 세대로 봅니다. 공유지분이나 주택 부속토지만 소유해도 각각 1주택으로 세고(같은 세대 안의 공동소유는 1개), 주택 수에서 빼는 12개 호 가운데 미분양주택·공사대금 대물변제 주택·인구감소지역 주택·조정대상지역 관련 항목은 이용자도 우리도 판정할 수 없습니다.
• 소방분 과세표준을 산정하지 않습니다(§146④ 단서). 고지서 값을 넣지 않으면 그 세목을 계산하지 않으므로 결과가 고지서 총액보다 적습니다.
• 조례에 따른 세율 가감을 반영하지 않습니다. 도시지역분은 1,000분의 2.3 까지 인상 가능(§112②), 지방교육세는 100분의 50 범위 가감(§151②), 지역자원시설세도 100분의 50 범위 가감(§146⑤), 주택 표준세율도 100분의 50 범위 가감(§111③)입니다. 조례는 수시로 바뀌어 지자체별 값을 코드에 담지 않습니다.
• 주택만 다룹니다. 토지·건축물·선박·항공기는 범위 밖이고, 주거·비주거 겸용주택도 다루지 않습니다. 다가구주택은 시행령 §110의2 에 주택 수 취급 규정이 없어 1세대1주택 판정을 안내할 수 없습니다.
• 10원 미만 끝수 절사를 적용하지 않았습니다. 근거를 확인하지 못했습니다 — 취득세 계산기와 같은 미해결 항목입니다.
• 2027년분 이후의 1세대1주택 특례를 예측하지 않습니다. 공정시장가액비율 특례는 시행령 본문에 연도가 박혀 있고 세율 특례는 2026-12-28 에 일몰돼, 그 뒤 기준일에는 세액 대신 "확인 중" 을 냅니다.
• 과거 기준일의 요율을 소급해 짐작하지 않습니다 — 대조한 범위만 확정입니다. 항목마다 시작일이 다릅니다.
  • 2011-01-01 부터 — 표준세율(§111①3나), 지방교육세(§151①6), 공정시장가액비율 60%, 도시지역분 1,000분의 1.4. 앞의 둘은 2011-01-01 이후 고유 시행일자 64개 판을 전수 대조해 문언이 바뀌지 않은 것을 확인했습니다 (법률 제10221호 전부개정 / 법률 제10416호).
  • 2020-12-29 부터 — 1세대1주택 특례세율(§111의2)의 시행일 입니다. 9억원 상한을 넣은 법률 제18294호(2021-07-08)의 부칙 제2조가 "2021년 6월 1일 현재 납세의무가 성립하는 분부터 적용" 이라 정해, 6억원이 지배한 과세기준일은 없습니다. 그 이전 기준일에서는 1세대1주택을 체크해도 일반 주택과 같이 계산하고 그 사실을 결과에 알립니다.
  • 2021-01-01 부터 — 소방분 6구간. 값은 2011년부터 같지만 표가 그날 §146②1 에서 §146③1 로 옮겨 갔고(법률 제16855호), 화면에 적는 조문 인용이 하나뿐이라 인용이 참인 구간까지만 넓혔습니다. 그보다 과거 기준일에 소방분 과세표준을 넣으면 그 세목만 "확인 중" 이 됩니다.
  • 2024-05-28 부터 — 과세표준상한율 5%. 그 값을 정한 시행령 §109의2 의 본조신설일입니다(법 §110③ 시행일 2024-01-01 보다 좁습니다). 그보다 과거 기준일에는 상한을 적용하지 않아 결과가 과대 방향입니다.
  2011-01-01 이전에는 이 조문 번호들이 아직 없어(전부개정 이전) 세액 대신 "확인 중" 이 나옵니다.

예시

2026년 기준일, 지분 100%, 도시지역분 대상입니다. 소방분 지역자원시설세는 고지서 과세표준이 필요해 아래 총액에서 빠져 있습니다.

1. 1세대1주택 · 시가표준액 5억원 — 비율 44%로 과세표준 220,000,000원, 특례세율로 본세 260,000원, 도시지역분 308,000원, 지방교육세 52,000원, 합계 620,000원. 도시지역분이 본세보다 큽니다 — 빼먹으면 총액이 절반 이하가 됩니다.
2. 1세대1주택이 아닌 주택 · 5억원 — 비율 60%로 과세표준 300,000,000원, 표준세율로 본세 570,000원, 도시지역분 420,000원, 지방교육세 114,000원, 합계 1,104,000원.
3. 1세대1주택 · 12억원 — 비율은 45%(상한이 없으므로)로 과세표준 540,000,000원인데 시가표준액이 9억원을 넘어 특례세율을 받지 못하고 표준세율로 본세 1,530,000원, 도시지역분 756,000원, 지방교육세 306,000원, 합계 2,592,000원.
4. 1세대1주택 · 6억원 · 직전연도 4억원 — 올해 과세표준은 264,000,000원인데 상한액이 176,000,000 + 13,200,000 = 189,200,000원이라 상한이 걸립니다. 본세 198,400원, 도시지역분 264,880원, 지방교육세 39,680원, 합계 502,960원. 직전연도 상당액에 올해 비율 44%를 쓴 것을 확인하세요.
5. 1세대1주택이 아닌 주택 · 5억원 · 지분 50% — 본세는 570,000원의 절반인 285,000원입니다. 과세표준을 먼저 반으로 쪼개면 195,000원이 되어 실제보다 적게 나옵니다 — 세율을 적용한 뒤 안분하는 이유입니다(순서 §113③, 안분 §107①1).

자주 묻는 질문

고지서 금액과 조금 다릅니다

먼저 소방분 과세표준을 넣으셨는지 확인해 주세요 — 비우면 소방분 지역자원시설세가 빠져 고지서 총액보다 적습니다. 그다음은 직전연도 시가표준액입니다 — 비우면 과세표준상한제(§110③)를 적용하지 않아 상한이 걸리는 해에는 결과가 실제보다 큽니다. 두 값을 다 넣었는데도 다르면 조례 가감(도시지역분 최대 0.23%, 지방교육세·지역자원시설세 각 ±50%)이나 10원 미만 끝수 절사 때문일 수 있습니다 — 이 계산기는 조례를 지자체별로 담지 않고, 절사는 근거를 확인하지 못해 일부러 적용하지 않았습니다.

전년도 세액의 110%를 넘지 않는다고 들었습니다

주택에는 적용되지 않습니다. 세부담상한 105%·110%·130%를 정했던 지방세법 §122는 법률 제19230호(2023-03-14 개정, 시행 2024-01-01)로 1~3호가 삭제되고 단서가 "다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다"로 바뀌었습니다. 블로그·세무 자료·옛 지자체 안내문에는 아직 남아 있습니다. 그 자리를 과세표준상한제(§110③)가 대신하는데, 세액이 아니라 과세표준에 걸리고 필요한 값도 전년도 세액이 아니라 직전연도 시가표준액입니다. 그래서 이 계산기는 전년도 세액을 묻지 않습니다.

1세대1주택인데 왜 특례세율이 안 붙나요?

시가표준액이 9억원을 넘었을 것입니다. 체크박스 하나가 두 특례를 켜는데 문턱이 다릅니다 — 공정시장가액비율 특례(60%→43~45%, 시행령 §109①2 단서)에는 시가표준액 상한이 없고("시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"), 세율 특례(§111의2)는 시가표준액 9억원 이하에서만 적용됩니다. 그래서 시가표준액 12억원 1세대1주택은 45% 비율은 받지만 세율은 표준세율(§111①3나)로 계산됩니다. 결과에 그 경고를 함께 냅니다.

소방분 과세표준은 어디서 보나요?

재산세 고지서의 「소방분 지역자원시설세」 항목에 과세표준이 적혀 있습니다. 우리가 산정할 수 없어 그대로 받습니다 — 지방세법 §146④ 단서가 "제4조제2항을 준용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액"이라 하고, 주택공시가격에서 건물분만 분리하는 방법이나 비율이 법령에 없습니다. 덧붙여, 소방분 과세표준에 1세대1주택 공정시장가액비율이 적용되는지는 원문으로 결론이 나지 않았는데(§146④ 단서는 §110①2의 비율을 지시하지만 시행령 §109①2 단서는 스스로를 "재산세의 과세표준을 산정하는 경우"로 한정합니다), 고지서 값을 받는 설계가 그 미결 문제를 우회합니다 — 고지서 값에는 이미 비율이 반영돼 있습니다.

부부 공동명의면 어떻게 넣나요?

시가표준액은 주택 전체 금액을 넣고, 소유 지분에 본인 지분(절반이면 50)을 넣으세요. 세율을 지분으로 쪼갠 과세표준에 적용하면 안 됩니다 — 지방세법 §113③이 "해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에" 세율을 적용하게 하고, 그 세액을 지분권자가 자기 지분만큼 부담하는 근거는 §107①1(공유재산은 "그 지분에 해당하는 부분…에 대해서는 그 지분권자" 를 납세의무자로 본다)입니다. 순서는 §113③, 안분 자체는 §107①1 — 두 근거를 하나로 뭉치면 §113③이 안분을 명한다고 잘못 읽힙니다. 초과누진이라 순서를 바꾸면 세액이 실제보다 적게 나옵니다: 시가표준액 5억원 일반주택 지분 50%는 285,000원인데, 과세표준을 먼저 반으로 쪼개면 195,000원이 됩니다.

왜 도시지역분이 본세보다 큽니까?

오타가 아닙니다. 도시지역분(§112①2)은 재산세와 같은 과세표준에 0.14%를 곱하는데, 1세대1주택 특례세율의 낮은 구간(0.05~0.2%)보다 그 단일 세율이 높을 수 있습니다. 1세대1주택 시가표준액 5억원이면 본세가 260,000원, 도시지역분이 308,000원입니다 — 도시지역분을 빼먹으면 총액이 절반 이하가 됩니다. 고지서에 「도시지역분」 항목이 없으면 체크를 끄세요.