취득세 계산기

계산 방법

취득 원인에 따라 지방세법 §11①의 표준세율을 과세표준에 곱합니다. 유상거래 주택만 가액 구간에 따라 세율이 달라지고, 나머지는 고정 세율입니다.

유상거래 주택

6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100 로 구합니다. 이 식의 결과는 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 쓰므로, 퍼센트로는 소수점 둘째 자리까지입니다 — 7억원이면 1.67%.

상속·원시취득·공유물 분할·무상취득·그 밖의 유상승계

취득 원인(과 농지 여부)에 따라 정해진 고정 세율을 곱합니다.

자세한 세율표와 근거 조문은 계산 방법론 에 전부 공개했습니다.

다주택·법인 중과 — 지방세법 §13의2①

유상거래 주택(매매 등)에서 법인 취득이거나 1세대가 2주택 이상을 갖게 되면 세율이 뛰어오릅니다. "3주택" 이라는 사실만으로는 세율이 정해지지 않습니다 — 조정대상지역 여부와 함께 봐야 합니다.

주택 수는 지금 취득하는 주택을 포함해 셉니다(시행령 §28의4①). 신탁된 주택(위탁자 기준)·조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세되는 오피스텔도 포함해야 합니다(§13의3). 이 계산기는 그 판정을 대신하지 않으므로 직접 확인해 입력해 주세요.

일시적 2주택(이사·취업 등으로 2주택이 됐다가 3년 내 종전 주택을 처분하는 경우, 시행령 §28의5)은 중과에서 빠집니다 — 체크박스로 표시하면 일반 세율로 계산합니다.

지방교육세도 중과가 적용되면 식이 바뀝니다. 지방세법 §151①1나목은 (제11조제1항제7호나목의 세율 − 중과기준세율) × 100분의20 을 씁니다 — 4% − 2% = 2%, 그 20%인 0.4%로 고정이고 8%든 12%든 결과가 같습니다. 실제 취득세율(8%·12%)을 그대로 8호 식에 넣으면 0.8%·1.2%가 나와 실제의 2~3배가 됩니다.

생애최초 주택 구입 감면 — 지방세특례제한법 §36의3

취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상거래 (부담부증여 제외)로 구입하면 감면됩니다. 정률이 아니라 정액입니다 — 산출세액에서 200만원(2호, 아파트 등 대다수) 또는 300만원(1호, 아래 참고)을 뺍니다. 산출세액이 한도보다 작으면 전액 면제입니다. 감면이 적용되면 조문 문언에 따라 다주택·법인 중과세율(§13의2①)을 적용하지 않습니다. 일몰은 2028년 12월 31일까지입니다 — 그 이후 기준일에는 적용하지 않고 경고를 냅니다. 미성년자는 감면 대상에서 제외됩니다.

1호와 2호는 이용자가 직접 고릅니다. 1호(한도 300만원)의 가액 요건은 시가표준액이 아니라 취득당시가액입니다 — 조문 ①이 정의한 "「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액", 곧 위에서 입력한 과세표준 그 자체입니다(가·나·다목 3억원, 수도권 6억원 이하). 가·나목은 전용면적 60㎡ 이하도 요구합니다. 두 값은 이 계산기가 이미 받으므로 검사해서 어긋나면 결과에 경고를 냅니다. 다만 이 계산기는 수도권 여부를 받지 않아 가액을 언제나 더 관대한 수도권 상한 6억원으로만 잽니다 — 수도권 이용자에게 오탐을 내지 않는 방향이지만, 그래서 비수도권의 3억~6억원 구간은 잡지 못합니다. 면적도 입력하셨을 때만 봅니다. 그 구간에 해당하면 경고 없이 1호가 적용되니 직접 확인해 주세요.

그래서 이용자가 고르는 이유는 가액·면적을 못 받아서가 아니라, 주택의 종류(가목 공동주택[아파트 제외]·나목 도시형 생활주택·다목 다가구주택)와 인구감소지역 소재 여부 (라목 — 가액·면적 요건이 없어 12억원 이하 어떤 주택이든 1호가 될 수 있습니다)를 이 계산기가 알 수 없기 때문입니다. 기본값은 2호(그 밖의 주택, 아파트 포함, 한도 200만원)로, 한도가 작아 안전한 쪽입니다.

다음 사실이 있으면 무주택으로 봅니다(§36의3③) — 감면 체크박스를 켤지 판단할 때 참고하세요.

• 상속으로 취득한 지분을 전부 처분한 경우
• 비도시지역의 노후·소형·상속주택을 처분하고 다른 곳으로 이주한 경우
• 전용면적 20㎡ 이하 주택 1채만 소유한 경우
• 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유한 경우
• 전세사기피해주택을 소유한 경우
• 2024~2025년 취득한 저가 임차주택(요건부)

무주택자 확인의 세부 기준은 행정안전부 고시를 따릅니다 (§36의3⑤) — 이 계산기가 판정하지 않습니다. 취득일부터 3년 이내에 매각·증여(배우자 지분 제외)하거나 다른 용도로 쓰면(임대 포함) 감면받은 취득세를 추징합니다(§36의3④) — 조문에 「정당한 사유」 예외는 없습니다. 다만 주택임대차보호법 §3④에 따라 임대인 지위를 승계했고 임차인이 그 주택에 계속 거주하는 경우로서 취득일 기준 남은 임대차기간이 1년 이내이면, 그 3년의 기산일은 취득일이 아니라 임대차기간의 만료일입니다. 2인 이상이 공동으로 취득하면 감면 한도는 1인당이 아니라 공동취득자 전체의 총 감면액에 걸립니다(§36의3②) — 이 계산기는 취득자 1인 기준으로 계산하므로 공동취득이면 실제 감면 가능 금액보다 결과가 클 수 있습니다.

감면 체크와 다주택 입력(법인 취득·1세대 소유 주택 수 2채 이상)을 함께 켜면 §36의3①의 무주택 전제와 어긋납니다. 이 계산기는 검증으로 막지 않고 감면을 우선 적용한 뒤 경고합니다 — 감면이 적용되면 조문 괄호가 무조건 중과세율을 끄기 때문에, 어긋난 입력이라고 중과를 살려 두면 오히려 조문과 반대로 더 비싼 결과를 냅니다. 게다가 이 조합이 언제나 잘못된 입력도 아닙니다 — 위 ③의 무주택 의제에 해당하면 실제로 주택을 소유하고도 감면 대상일 수 있고, 그때도 ① 괄호가 §13의2 를 끕니다.

지방교육세는 이 감면으로 줄어들지 않습니다. 지방세법 §151①1다목은 "감면율을 정하는 경우" 등 세 갈래인데, §36의3은 감면율도 별도 취득세율도 정하지 않고 산출세액에서 정액을 공제할 뿐이라 이 다목의 어디에도 해당하지 않습니다 — 그래서 감면 여부와 무관하게 본문(가목)과 §11①8호 괄호(유상거래 주택 8호 식)로 그대로 산출됩니다. 이 해석은 조문 문언과 법제처 찾기쉬운생활법령정보(2026-08-15 기준)로 교차 확인했지만, 이를 명시한 행정안전부 예규나 위택스 사례는 찾지 못했습니다.

농어촌특별세는 오히려 더 붙습니다. 감면세액의 100분의20(별표 1호)이 기존 별표 6호(과세표준의 0.2%)와 별개로 가산됩니다 — 국민주택규모(85㎡ 이하)면 둘 다 비과세(농특세법 §4 9호·11호)라 결과가 0원이지만, 85㎡ 초과면 두 호가 함께 부과됩니다.

신혼부부 생애최초 주택 구입 50% 경감을 정한 §36의2는 2020-12-31에 일몰돼 연장되지 않았습니다. 조문이 삭제 표기 없이 남아 있어 아직 적용되는 것처럼 보이지만 적용되지 않습니다 — 이 계산기가 반복해서 경고해 온 "일몰이 지나면 조용히 틀려진다" 의 실제 사례입니다. 출산·양육에 대한 감면(§36의5, 500만원, 일몰 2028-12-31)과 서민주택 실거주자에 대한 감면(§33②, 일몰 2027-12-31) 등 그 밖의 개인 주택 감면은 이 계산기가 다루지 않습니다.

이 계산기가 하지 않는 것

• 무상취득(증여) 중과를 반영하지 않습니다(지방세법 §13의2②). 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12%로 오르는데 (1세대1주택자 소유 주택을 배우자·직계존비속이 증여받으면 제외 — 시행령 §28의6), 판정 기준이 시가표준액이지 이 계산기가 받는 취득가액이 아니라서 반영하지 않습니다. 시가표준액 필드를 따로 받으면 과세표준과 혼동할 위험이 커 받지 않기로 했습니다.
• 시행령 §28의2의 중과 제외 사유를 반영하지 않습니다. 저가주택(수도권 1억원·비수도권 2억원 이하)·공공임대·노인복지주택·사원용 소형주택·멸실목적 취득·한시적 미분양 특례 등 15개 호 이상이 있고, 지난 6년간 15회 개정됐습니다. 해당하면 중과가 아닐 수 있습니다.
• 조정대상지역 지정고시일 이전 계약 특례를 반영하지 않습니다 (§13의2④). 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다.
• 고급주택 등 사치성 재산(§13⑤)의 중과는 판정하지 않습니다. 별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박에 해당하면 표준세율에 중과기준세율의 100분의400(8%p)이 더 붙습니다 — 다주택·법인 중과와 무관하게, 무주택자가 생애 첫 집으로 고급주택을 사도 걸립니다. 다주택·법인 중과(§13의2①)와 함께 걸리면 §13의2③에 따라 두 세율을 더합니다 — 조정대상지역 2주택(8%)인 고급주택이면 실제 세율은 16%입니다. 고급주택의 요건(시행령 §28①의 면적·가액·시설)은 이 계산기가 묻지 않습니다.
• 생애최초 감면 1호의 주택 종류·인구감소지역 요건은 판정하지 않습니다. 아파트인지·도시형생활주택인지·다가구주택인지, 인구감소지역에 있는지를 알 수 없어 1호와 2호를 이용자가 직접 고릅니다 — 1호의 취득당시가액 3억원(수도권 6억원)·전용면적 60㎡ 요건은 입력값으로 검사하지만, 수도권 여부를 받지 않아 가액은 언제나 더 관대한 6억원 기준으로만 재고(비수도권 3억~6억원 구간은 잡지 못합니다) 면적은 입력했을 때만 봅니다. 자세한 내용은 위 "생애최초 주택 구입 감면" 절을 봅니다. 공동취득 시 지분별 계산도 하지 않고 총액 한도만 고지합니다.
• 생애최초 외의 개인 주택 감면은 다루지 않습니다. 출산·양육에 대한 감면(지특법 §36의5, 500만원, 일몰 2028-12-31), 서민주택 실거주자에 대한 감면(§33②, 일몰 2027-12-31) 등입니다. 신혼부부 생애최초 50% 경감(§36의2)은 2020-12-31에 이미 일몰돼 연장되지 않았습니다.
• 주택이면 전용면적을 넣어야 농어촌특별세를 판정합니다. 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택은 취득 원인과 무관하게 비과세입니다. 면적을 비우면 금액 대신 "확인 중"으로 둡니다 — 받지 않은 값으로 비과세를 단정하지 않습니다.
• 비영리사업자의 무상취득 특례, 지방세 원 단위 절사도 넣지 않았습니다.

예시

아래 숫자는 계산 과정을 보여 주기 위한 가정입니다(전용면적 85㎡ 초과로 농어촌특별세가 과세된다고 가정합니다).

1. 유상거래 주택 · 과세표준 5억원 — 6억원 이하이므로 세율 1%, 취득세는 500만원입니다.
2. 유상거래 주택 · 과세표준 7억 5천만원 — 6억 초과 9억 이하 구간이므로 (7.5억 × 2 ÷ 3억 − 3) × 1/100 = 2%, 취득세는 1,500만원입니다.
3. 상속 · 농지 아님 · 시가인정액 3억원 — 세율 2.8%, 취득세는 840만원입니다.
4. 조정대상지역 1세대 2주택(이 취득 포함) · 8억원 — 세율 8%로 중과되어 취득세 6,400만원, 지방교육세(0.4%) 320만원, 농어촌특별세(0.2%) 160만원, 총 6,880만원입니다.
5. 법인 취득 · 5억원 — 세율 12%로 중과되어 취득세 6,000만원, 지방교육세(0.4%) 200만원입니다.
6. 생애최초 · 4억원 · 85㎡ 이하 · 2호 — 산출세액 400만원에서 200만원을 공제해 취득세 200만원, 지방교육세 40만원, 농어촌특별세는 국민주택규모 비과세로 0원, 총 240만원입니다.
7. 같은 조건인데 85㎡ 초과 — 취득세·지방교육세는 같지만 농어촌특별세가 별표 6호(80만원)와 별표 1호(감면세액 200만원의 20% = 40만원)를 더해 120만원이 붙어 총 360만원입니다.

자주 묻는 질문

다주택자인데 이 금액이 맞나요?

유상거래 주택(매매 등)이면 다주택·법인 중과(지방세법 §13의2①)를 반영합니다 — 법인 12%, 1세대 2주택(조정대상지역) 또는 3주택(비조정) 8%, 1세대 3주택 이상(조정대상지역) 또는 4주택 이상(비조정) 12%입니다. 다만 시행령 §28의2의 중과 제외 사유(저가주택·공공임대 등 15개 호 이상)나 조정대상지역 지정 전 계약 특례(§13의2④)는 반영하지 않으므로, 해당 가능성이 있으면 세무사나 위택스에서 확인해 주세요. 증여로 받는 주택의 무상취득 중과(§13의2②)는 판정 기준이 시가표준액이라 이 계산기가 받는 취득가액으로는 반영하지 않습니다. 생애최초 주택 구입 감면(§36의3)이 적용되면 조문 문언에 따라 이 중과 자체가 꺼집니다 — 감면 체크박스와 다주택 입력을 함께 켜면(무주택 전제와 어긋납니다) 감면을 우선 적용하고 경고로 알립니다. §36의3③의 무주택 의제에 해당하면 주택을 소유한 경우에도 감면 대상일 수 있어 잘못된 입력이라 단정하지 않습니다.

주택 수는 몇 채로 세나요?

지금 취득하는 주택을 포함해 셉니다(시행령 §28의4①). 신탁된 주택(위탁자 기준)·조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세되는 오피스텔도 포함해야 합니다(§13의3). 반대로 상속 후 5년 이내 주택, 시가표준액 1억원 이하 오피스텔 등은 주택 수에서 제외됩니다(시행령 §28의4⑥) — 자세한 목록은 계산 방법론에 있습니다.

생애최초로 사는데 감면은요?

반영합니다(지방세특례제한법 §36의3). 체크박스를 켜면 취득당시가액 12억원 이하일 때 산출세액에서 정액(2호 200만원, 1호 300만원)을 공제하고, 다주택·법인 중과세율도 적용하지 않습니다. 다만 1호(전용 60㎡ 이하 공동주택 등)에 해당하는지는 주택의 종류(아파트 제외)와 인구감소지역 소재 여부까지 봐야 하므로 이용자가 직접 고릅니다 — 1호의 취득당시가액 3억원(수도권 6억원)·전용면적 60㎡ 요건은 입력값으로 검사해 어긋나면 알려 드립니다. 다만 수도권 여부를 받지 않아 가액은 언제나 더 관대한 수도권 상한 6억원으로만 재므로 비수도권의 3억~6억원 구간은 잡지 못하고, 면적은 입력하셨을 때만 봅니다. 취득일부터 3년 내 처분·용도변경 시 추징되며(조문에 「정당한 사유」 예외는 없습니다), 2인 이상 공동취득이면 감면 한도가 1인당이 아니라 총액입니다. 출산·양육 감면(§36의5)·서민주택 실거주자 감면(§33②) 등 다른 개인 주택 감면은 반영하지 않습니다. 자세한 요건은 계산 방법론에 있습니다.

농어촌특별세가 "확인 중"으로 나옵니다

주택이라고 표시했는데 전용면적을 안 넣으셨을 때입니다. 국민주택규모(85㎡ 이하)면 비과세라 면적 없이는 판정할 수 없고, 받지도 않은 면적으로 "세금이 없다"고 단정하지 않습니다. 면적을 넣으면 총 납부액까지 냅니다. 주택이 아니면 면적과 무관하게 과세표준의 0.2%가 붙습니다. 중과가 적용돼도 농어촌특별세는 그대로 0.2%입니다 — 별표 6호의 과세표준이 의제 취득세액이라 실제 세율과 무관합니다.

상속받은 집인데 과세표준에 뭘 넣나요?

매매가가 아니라 취득 시점(상속 개시일)의 시가인정액입니다. 시가인정액이 없으면 시가표준액을 씁니다. 시가인정액은 감정평가액·유사매매사례가액 등으로, 홈택스나 관할 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다.